Wanneer is er sprake van woonruimte?

Het is belangrijk om te weten of een ruimte een woonruimte is. Als er geen sprake is van woonruimte dan kan er ook geen sprake zijn van huurbescherming. In het dagelijkse spraakgebruik is wel duidelijk wat woonruimte is maar in de praktijk kunnen er juridische problemen ontstaan. Volgens de wet is woonruimte: gebouwen en delen van gebouwen die als woonruimte worden verhuurd, maar ook woonwagens en standplaatsen en wat daar bij hoort (tuinen). 

Dat betekent dat kantoren, fabrieken, loodsen en dergelijke juridisch gezien ook woningen kunnen zijn. Dan moeten zij wel als woonruimte worden verhuurd en als woonruimte zijn bestemd door de gemeente in het bestemmingsplan. Woonboten worden door de wet niet erkend als woonruimte en leveren geen huurbescherming op. Voor meer details over de definitie van woonruimte kunt u hieronder verder lezen.

Wettekst

Huurbescherming kan alleen van toepassing zijn bij woonruimte. Wanneer er eenmaal is vastgesteld dat er geen sprake is van woonruimte kan de huurbescherming niet van toepassing zijn. Artikel 7:233 BW stelt: “Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats alsmede de onroerende aanhorigheden.” Met deze definitie komt men in de praktijk een heel eind maar er blijven ook een aantal vragen open. Het begrip ‘woning’ is niet verder uitgewerkt in de wettekst en daarom is ook het begrip ‘woonruimte’ niet precies. Juridisch auteur L. Paulus schrijft over ‘het ontbreken van een definitie van woonruimte in de wetsgeschiedenis’ De jurisprudentie geeft ook geen sluitende antwoorden en in de literatuur bestaan ook meningsverschillen. Belangrijke aanwijzingen voor het bepalen of iets woonruimte is, is de vraag waar iemand gewoonlijk eet of verblijft.

Parlementaire geschiedenis [1]

In de parlementaire geschiedenis zijn voorbeelden genoemd van ruimtes die geen woonruimte zijn zoals opslagruimtes, showrooms, kantoren, ateliers of spreekkamers. Bij twijfelgevallen tussen woonruimte en andere ruimte is het belangrijk dat de ‘woning’ de plaats is waar iemand de nacht doorbrengt.[2]

Jurisprudentie: het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest

De Hoge Raad heeft zich nog niet uitgesproken over een (bruikbare) definitie van woonruimte.[3] In het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest heeft de Hoge Raad vastgesteld dat de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 (voor de invoering van het Nieuwe Burgerlijke Wetboek was dit artikel 7A:1623a lid 1 Oud Burgerlijk Wetboek) van toepassing was.[4] De uitkomst van het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest lijkt te zijn dat huurders van huizen die gebruikt worden als tweede woning huurbescherming genieten. Dit is ook de mening van juridisch auteur J. K. Six-Hummel,[5] maar deze mening wordt niet door alle auteurs gedeeld. Volgens mr. L. Paulus is de vraag over de definitie van woonruimte in het arrest in het midden gebleven. De advocaat van de verhuurder heeft namelijk pas in hoger beroep betwist dat er sprake was van woonruimte waardoor de rechtbank en de Hoge Raad er niet meer expliciet op in zijn gegaan.[6]

Aanwijzingen bij twijfelgevallen: eten en verblijven

De woning is doorgaans ook de plek waar men eet en verblijft.[7] Eten en verblijven zijn ook criteria op basis waarvan men zou kunnen concluderen dat er sprake is van een ‘woning’. Een woning is doorgaans ook de woonplaats, maar men kan in meer dan één woning wonen en zich voor meer dan één woning op huurbescherming beroepen. Dat kan bijvoorbeeld wanneer men werkt op de ene locatie maar de vrije tijd doorbrengt in de oorspronkelijke woonplaats. De begrippen eten of woonplaats zijn echter niet gedefinieerd in het huurrecht, waardoor deze slechts aanwijzingen zijn voor een rechter om in de praktijk te bepalen wat onder woonruimte valt.

Discussie over de definitie van woning en de gedachte achter huurbescherming

De huurbescherming is ontstaan met de bedoeling om een eerste levensbehoefte te beschermen. De juridisch auteur E. E. de Wijkerslooth-Vinke vindt dat voor vrijetijdswoningen geen huurbescherming hoeft te zijn.[8] Daarbij vindt ze het verschil roerend of onroerend niet van groot belang. Ook een andere belangrijke auteur van juridische literatuur over huurrecht, Z. H. Duijnstee-van Imhoff, is van mening dat ‘elke huur van een object waarin of waarop gewoond kan worden, maar welke niet tot hoofdverblijf dient’ geliberaliseerd dient te worden (geliberaliseerd=minder regels en dus geen huurbescherming). De huurbescherming zou volgens de auteur moeten gelden voor huur van elk gebouw dat bedoeld is als het hoofdverblijf van de huurder. Tegelijkertijd is niet uitgesloten dat iemand meer dan één hoofdverblijf heeft. Als voorbeeld wordt genoemd een werknemer die door de week in een stad in een appartement woont en in het weekend naar zijn gezin op het platteland gaat.[9]

 


 

[1] L. Paulus, Een onbeantwoorde vraag, WR 1999, nr. 8, p. 203 e.v.
[2] Kamerstukken II 1972, p. 2345.
[3] L. Paulus, Een onbeantwoorde vraag, WR 1999, nr. 8, p. 203 e.v.
[4] Ondertussen is 7A:1623a lid 1 oud burgerlijk wetboek vervangen door het nieuwe artikel 7:232 lid 2 maar inhoudelijk heeft de wetgever het geldende huurrecht op het gebied dat ik behandel niet willen veranderen.
[5] J. K. Six-Hummel, De bescherming van de tweede woning, HR 8 januari 1999, RvdW 1999, 4, WR 1999, nr. 5, p. 108 e.v.
[6] L. Paulus, Een onbeantwoorde vraag, WR 1999, nr. 8, p. 203 e.v.
[7] A. R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers, 2006, p. 145.
[8] E. E. de Wijkerslooth-Vinke, NJB 25 oktober 1996, afl. 38, p. 1585-1586.
[9] Z. H. Duijnstee-van Imhoff, Woonruimte, de gebouwde onroerende zaak en gedeeltelijke verhuur, WR 2005, nr. 2, p. 33-39.