Wanneer is er sprake van huur of een andere tegenprestatie?

Er is pas sprake van huur en dus pas van huurbescherming als er een tegenprestatie geleverd wordt voor het gebruiken van de woonruimte. Artikel 201 lid 1 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is de definitie: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.” Een onmisbaar element van huur is dat er een tegenprestatie geleverd wordt. Het leveren van een tegenprestatie maakt het verschil tussen huur en bruikleen. In de volgende paragraaf staat meer informatie over de definitie van tegenprestatie. 

Het maakt overigens niet uit hoe de huurder en verhuurder de huurovereenkomst noemen of dat ze zich hebben gerealiseerd dat er sprake was van een huurovereenkomst. Als er feitelijk sprake is van huur gelden de bepalingen van het huurrecht. In de praktijk maken eigenaren en beheerders van leegstaande panden vaak gebruik van overeenkomsten met de naam bruikleen of anti-kraak. Daarbij wordt ontkend dat er sprake is van huur. Echter, als de overeenkomst feitelijk voldoet aan de definitie van huur, dan geldt nog steeds het huurrecht en daarmee de huurbescherming. Dit is door de Hoge Raad bepaald: Dat immers het karakter van de overeenkomst niet wordt bepaald door de benaming welke partijen daaraan geven, maar door haar inhoud, terwijl evenmin van belang is of partijen dat karakter hebben onderkend.[1] 

Tegenprestatie

Een tegenprestatie is een voordeel dat de verhuurder ontvangt van de huurder om te mogen wonen in het verhuurde. Een vergoeding die uit geld bestaat hoeft niet hoog te zijn om als tegenprestatie te gelden. Een rechtszaak die we hier willen noemen is de zogenaamde “Tal Rapoport I” zaak. Daar was de rechter duidelijk: de bewoners gebruikten woonruimte in ruil voor een maandelijkse vergoeding dus er was sprake van huur. Het punt is dat de vergoeding in deze zaak volgens de rechter dusdanig hoog was dat er niet meer gesproken kon worden van een onkostenvergoeding.[2] In de bodemprocedure (Tal Rapoport II) bleef de rechter bij dit standpunt.[3] Als een verhuurder meent dat er geen sprake is van huur dan moet de vergoeding uitsluitend zijn voor de kosten die de verhuurder maakt.

De tegenprestatie bestaat meestal uit geld, maar dat hoeft niet. Bij leegstaande panden zou men kunnen denken aan bewakingswerk, toezicht houden en het verrichten van onderhoud. De tegenprestatie moet wel concreet genoeg zijn.[4]

Hier onder gaan we verder in op bijzondere situaties waarbij er tussen de huurder en verhuurder meer afspraken worden gemaakt dan alleen het wonen tegen een vergoeding en alles wat daar bij hoort. Het gaat dan bijvoorbeeld om overeenkomsten waarbij ook eten, verzorging of diensten als tegenprestatie voor het wonen worden geleverd. Er ontstaan dan nieuwe juridische vragen zoals welk onderdeel van een overeenkomst het belangrijkst zijn en welke regels er gelden.

Gemengde overeenkomst

Er kunnen in de tijdelijke huurovereenkomst meer afspraken worden gemaakt dan alleen over het huren. Als het gaat om tijdelijke huur dan is het meest waarschijnlijk dat het gaat om het passen op de woning. Voor in bewaarneming (ergens op passen voor iemand) gelden andere regels dan voor huren. Volgens artikel 6:215 BW worden, in het geval dat een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van meer dan één bij wet geregelde bijzondere overeenkomsten, de wettelijke bepalingen van beide overeenkomsten allebeide toegepast. Dit heet de cumulatieregel (“optelregel”). Als één van de afspraken veel belangrijker is dan de andere, bijvoorbeeld als men huurt en de woning alleen maar een beetje netjes hoeft te houden, dan worden alleen de voor de overheersende overeenkomst (in het voorbeeld de huurovereenkomst) geldende regels toegepast. Wat minder vaak voorkomt is de theorie dat als een overeenkomst niet in een wettelijk hokje past dat dan alleen de algemene privaatrechtelijke regels van toepassing zijn en niet de specifieke regels van de bijzondere overeenkomst. Dit is de zogenaamde sui generis theorie.[5]

Overheersend element

Als elementen van een ander soort overeenkomst dan de huurovereenkomst (sterk) overheersen is het mogelijk dat het contract niet meer kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. De huurbescherming is dan ook niet meer van toepassing. Naar mate het belang van een ‘kraakwacht’ geringer is omdat hij ergens anders woonruimte heeft en het accent van de overeenkomst sterker ligt op bewaking van het pand en eventuele andere werkzaamheden, dan ligt de kwalificatie van een huurovereenkomst (of bruikleenovereenkomst) minder voor de hand en zal eerder sprake zijn van bewaarneming.[6] Echter, bewoners van leegstaande panden wonen daar meestal zonder dat zij elders nog woonruimte hebben en werken niet als (onbetaalde) particuliere bewakers. De nadruk ligt op wonen. Ook als er sprake zou zijn van een gemengde overeenkomst dan overheersen de elementen van huur. In grensgevallen zal de rechter een overeenkomst als huur kwalificeren.[7]

Overeenkomst sui generis

Een bewoner met een contract waarin niet gesproken wordt van huur (maar met een naam zoals ‘anti-kraak’, ‘kraakwachtovereenkomst’ of ‘huisbewaarderschap’) kan in theorie te maken hebben met een overeenkomst ‘sui generis’. Zoals gezegd wordt een sui generis overeenkomst een gemengde overeenkomst gezien als een soort overeenkomst die niet in de wet genoemd is waarop slechts de algemene privaatrechtelijke regels van toepassing zijn.[8] Een overeenkomst ‘sui generis’ is geen huur dus er kan ook geen sprake zijn van huurbescherming. Een voorbeeld van een sui generis overeenkomst is een pensionovereenkomst. Deze kan grenzen aan een reguliere huurovereenkomst maar is het niet. Omdat een pensionovereenkomst niet een aparte categorie is binnen het recht gelden alleen de algemene regels. Het is daarom een aparte soort overeenkomst, een overeenkomst sui generis. Daarom is het nuttig om te bekijken wanneer er sprake is van een pensionovereenkomst sui generis in plaats van een huurovereenkomst. Wanneer een pensionhouder naast onderdak ook drie keer per dag maaltijden verstrekt is er in plaats van een huurovereenkomst sprake van een pensionovereenkomst. Het verstrekken van diensten neemt dan een aanzienlijk belangrijker plaats in dan het gebruik van een ruimte.[9] Een overeenkomst waarbij iemand een kamer huurt in een verzorgingsinstelling kan ook een overeenkomst sui generis zijn als het element verzorging overheerst. Het is echter ook goed mogelijk dat er wel sprake is van een huurovereenkomst als het verzorgingselement niet duidelijk de belangrijkste plaats inneemt. Bij serviceflats voor bejaarden is er ook sprake van een reguliere huurovereenkomst. Het is lastig aan te geven waar de grens precies ligt tussen een huurovereenkomst en andere overeenkomsten. Alles hangt af van de feitelijke situatie.[10] 
 


 

[1] HR 6 maart 1964, NJ 1964, 215.
[2] Pres. Rb. Amsterdam 17 december 1999, WR 2000, 65, r.o. 4.1. (Tal Rapoport I
[3] Ktr. Amsterdam 20 september 2001, WR 2001, 89, r.o. 5. (Tal Rapoport II) In de bodemprocedure wees de rechter wel de vordering tot ontruiming toe.
[4] HR 2 juni 1916, NJ 1916, p. 658, W 9998 en A.M.Kloosterman, H.J. Rossel, J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht: Deventer: Kluwer 2008, p. 30 e.v.
[5] Z.H Duijnstee-van Imhof, Huurrecht geschetst, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2007, p. 25. e.v.
[6] H. J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Kluwer 2007, p. 12-13.
[7] F.T. Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2005, p. 27.
[8] Z.H Duijnstee-van Imhof, Huurrecht geschetst, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2007, p. 25. e.v.
[9] HR 12 april 1935, NJ 1936, 1; HR 12 april 1949, NJ 1949, 452; Hof Arnhem 23 oktober 1978, NJ 1980, 123.[10] P. Abas, mr. C. Asser’s handleiding in de beoefening van het Nederlands burgerlijke recht: Deventer: Kluwer 2007, p. 97 e.v.