Redelijkheid en billijkheid

De “redelijkheid en billijkheid” is eigenlijk geen uitzondering op grond waarvan een tijdelijk huurcontract kan worden afgesloten, maar een omstandigheid waarin een huurcontract door de verhuurder kan worden ontbonden. Omdat het toch een belangrijk begrip is bespreken we het hier toch.

De "redelijkeheid en billijkheid"  is een term uit het burgerlijk recht. Als er door een strenge toepassing van de wet een zeer onrechtvaardige situatie ontstaat dan kan de rechter daar wat aan doen door de redelijkheid en billijkheid toe te passen (als een partij daar om vraagt). Omdat er niet zomaar van de wet kan worden afgeweken ligt de lat voor een geslaagd beroep op de redelijkheid en billijkheid hoog. In uitzonderlijke gevallen kan een huurcontract op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2) worden beëindigd. Dat heeft de Hoge Raad al in 1965 duidelijk gemaakt.[1]

Bij redelijkheid en billijkheid kan onderscheid gemaakt worden tussen de aanvullende (6:248 lid 1) en beperkende werking (6:248 lid 2) van de redelijkheid en billijkheid. Met “aanvullende werking” wordt bedoeld dat de redelijkheid en billijkheid er voor zorgt dat er naast de gemaakte afspraken nog meer afspraken gelden, en met “beperkende werking” wordt een deel van de afspraak door de redelijkheid en billijkheid buiten werking gezet.

In geval van beëindiging van een huurovereenkomst is er sprake van de beperkende werking omdat de afspraak wordt beperkt van een onbepaalde tijd naar een bepaalde tijd. Daarvoor gelden vrij strenge eisen. Men kan zich beroepen op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid als er relevante omstandigheden zijn.[2] Beëindiging van een huurovereenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid kan alleen in bijzondere uitzonderingssituaties. De redelijkheid mag niet gebruikt worden om huurbescherming uit te hollen.[3] Kortom, er moet sprake zijn van een bijzondere situatie waarin het zeer onredelijk zou zijn als de huurovereenkomst blijft bestaan maar waarbij er geen duidelijk in de wet omschreven beëindigingsgrond is.

Tekst van het wetsartikel

De tekst van artikel 7:274 lid 1c is:

"c.    indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen".
 


 
 
[1] HR 12 februari 1965, NJ 1965, 139.
[2] P. Abas, Mr. C. Asser’s handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht Asser serie 11A huur, Deventer: Kluwer 2007, p. 9.
[3] Zie de noot bij HR 26 november 1978, NJ 1978, 54. m.nt. A.R.B.