Verhuur op grond van de Leegstandwet

- de Leegstandwet is op 1 juli 2013 gewijzigd. Deze tekst is daar inmiddels op aangepast. -

Als een verhuurder een woning of een ander gebouw voor een beperkte periode wil verhuren dan kan de verhuurder soms verhuren via de Leegstandwet. Een aantal rechten van de huurbescherming gelden niet, maar huurders hebben wel meer rechten dan bij bruikleen. De Leegstandwet vult het Burgerlijk Wetboek aan waar het meeste huurrecht in staat.
[1] De Leegstandwet kan worden ingezet voor de verhuur van woningen maar ook voor sommige andere gebouwen, zie hier onder. Het meest wordt de Leegstandwet gebruikt door woningeigenaren die een andere woning gekocht hebben en verhuisd zijn, maar de oude woning nog niet verkocht hebben. Om de kosten van een tweede hypotheek te drukken wordt dan de oude woning tijdelijk verhuurd op grond van de Leegstandwet.

Tekst van de wet

De volledige tekst van de wet is hier te vinden.

Welke gebouwen kunnen onder de Leegstandwet vallen? 

De definitie van de gebouwen die onder de Leegstandwet vallen is volgens artikel 1 sub b van de Leegstandwet: “gebouw: een gebouwde onroerende zaak, die blijkens zijn constructie dan wel inrichting bestemd is voor doeleinden van groepsgewijze huisvesting, van verzorging of verpleging, van logiesverschaffing, van administratie of van onderwijs of voor een samenstel van twee of meer van deze doeleinden.” Ook gebouwen die geen woning zijn kunnen onder de Leegstandwet vallen, maar dit is beperkt tot de volgende categorieën: verpleeg- en verzorgingshuizen, hotels, pensions, kantoren, schoolgebouwen of combinaties daarvan (artikel 15 lid 1a Leegstandwet). Fabriekshallen en kerken vallen hier dus niet onder.[2] Het college van burgemeester en wethouders mag dan geen vergunning verlenen op grond van de Leegstandwet. Tweede woningen en serviceflats kunnen wel onder het begrip woning van artikel 1 sub a van de Leegstandwet vallen. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen een eerste woning en een tweede woning of zomerhuis. “De Leegstandwet strekt hoe dan ook niet tot regulering en beperking van het verschijnsel tweede woning.”[3]

Wanneer komt een leegstaande woning of gebouw in aanmerking om tijdelijk te worden verhuurd onder de Leegstandwet?

De Leegstandwet kan worden toegepast als een eigenaar een woning of gebouw wil verkopen, verbouwen of vernieuwbouwen. Het spreekt voor zich dat de eigenaar zich mag laten vertegenwoordigen door een makelaar of antikraakbedrijf. Voor een woning die een eigenaar wil verkopen moet één van de volgende drie situaties van toepassing zijn: 1. De woning is nog nooit bewoond; 2. Voordat de woning helemaal leeg is komen te staan heeft de eigenaar zelf minimaal 12 maanden in de woning gewoond; 3. In de laatste 10 jaar voordat de vergunning is aangevraagd is de woning in totaal korter dan 3 jaar verhuurd geweest als woonruimte. Bij een woning die op de nominatie staat om te worden gesloopt gelden geen aanvullende voorwaarden voor het verlenen van een vergunning op grond van de Leegstandwet. Wat “op de nominatie staat om te worden gesloopt” betekent is niet helemaal duidelijk.  De Leegstandwet zegt in artikel 15 lid 1 sub c dat het moet gaan om: “woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw”. De gemeente moet een vergunning verlenen voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet en zal daarom een eerste beoordeling moeten maken. Factoren die in dat geval belangrijk zijn is of er een sloopvergunning is aangevraagd, of er een wijziging op het bestemmingsplan is aangevraagd voor nieuwbouwplannen, etcetera.

Huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet moet altijd schrijftelijk met een vergunning van de gemeente

Voor het tijdelijk verhuren van een woning of gebouw op grond van de Leegstandswet is een vergunning van de gemeente nodig. Hier is een voorbeeld van een vergunning te vinden. In afwijking van de hoofdregel moet een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet schriftelijk zijn. Daarbij moet worden vermeld dat het gaat om een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet en de periode waarvoor de vergunning is verleend. Als de verhuurder hier zich niet aan houdt dan is overeenkomst een gewone huurovereenkomst: “Een andere sanctie is moeilijk te bedenken.[4] Als de huurder niet vertrekt aan het einde van de afgesproken periode en de eigenaar stapt naar de rechter, dan zal de rechter de huurder gelijk geven. Wat wel belangrijk is is dat de huurder “zich bij aanvang van de huur onvoldoende heeft gerealiseerd dat werd verhuurd onder de Leegstandwet.[5] Eventueel kan de verhuurder zich wel beroepen op huur naar zijn aard van korte duur of de redelijkheid en billijkheid. Of dit kans van slagen heeft hangt af van de omstandigheden van het geval.

De Leegstandwet is niet van toepassing op wisselwoningen en op woonwagenstandplaatsen

De Leegstandwet is niet van toepassing op wisselwoningen. Als wel een vergunning op grond van de Leegstandwet is aangevraagd en verleend voor het tijdelijk verhuren van een wisselwoning dan is deze niet geldig en dan gelden de regels voor een gewoon huurcontract.[6] Eventueel kan de verhuurder zich wel beroepen op huur huur naar zijn aard van korte duur of de redelijkheid en billijkheid. Of dit kans van slagen heeft hangt af van de omstandigheden van het geval. De Leegstandwet kan ook niet gebruikt worden voor woonwagenstandplaatsen.[7] Als er wel een vergunning op grond van de Leegstandwet is aangevraagd en verleend voor het tijdelijk verhuren van een woonwagenstandplaats dan geldt hetzelfde als zojuist beschreven bij wisselwoningen.

Termijnen van de Leegstandsvergunning

De duur en de verlengingsmogelijkheden van een vergunning is afhankelijk van de situatie:

1. Een te koop staande woning: 5 jaar (niet korter en niet langer). De vergunning kan niet worden verlengd (artikel 15 lid 5a).
2. Een gebouw waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd voor verbouw of sloop: voor de duur van de omgevingsvergunning met een maximum van 10 jaar (
artikel 15 lid 4a).
3. Andere gevallen: maximaal 2 jaar (
artikel 15 lid 5). De vergunning kan meerdere keren met één jaar worden verlengd tot een maximum van 7 tot 10 jaar, afhankelijk van de situatie.

Termijnen van de op de Leegstandsvergunning gebaseerde huurovereenkomst

De eigenaar moet de huurder een huurcontract aanbieden van minimaal een halfjaar (artikel 16 lid 4). De huurder heeft een opzegtermijn van maximaal één maand en de verhuurder een opzegtermijn van minimaal drie maanden (artikelen 5 en 6). Uiteraard is de maximale termijn voor de duur van het huurcontract gelijk aan de geldigheidsduur van de vergunning. Het huurcontract komt automatisch te vervallen na de verloop van de huurovereenkomst. Als de huurder met instemming van de verhuurder blijft wonen dan ontstaat er een reguliere huurovereenkomst, tenzij uit de bedoelingen van de huurder en verhuurder anders blijkt (artikel 8).

Het verlengen van een op de Leegstandwet gebaseerde huurovereenkomst

De huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt in elk geval wanneer de vergunning verloopt. Bij een te koop staande woning is dit altijd na 5 jaar. Bij een gebouw waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd voor verbouw of sloop is dit afhankelijk van de duur van de vergunning.

In andere gevallen kan de vergunning meerdere keren met één jaar worden verlengd tot een maximum van 7 tot 10 jaar, afhankelijk van de situatie. De verlenging moet schriftelijk gebeuren bij de gemeente. Na afloop van de vergunning kan de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet niet stilzwijgend worden verlengd maar moet er opnieuw een schriftelijke huurovereenkomst worden aangegaan. Als er geen schriftelijke huurovereenkomst getekend wordt komt er stilzwijgend een reguliere huurovereenkomst tot stand.[10] Dit geldt echter niet als de huurder botweg geweigerd heeft om een verlening te tekenen. De huurder wordt niet “beloond” met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als hij niet reageert op een aanbod tot verlening en ondertussen in het pand blijft wonen. Dit is beslist door het gerechtshof in Amsterdam. In deze zaak reageerde de huurder niet op een brief van de woningstichting waarin de woningstichting aanbood de huurovereenkomst te verlengen. Ondertussen bleef de huurder wel in de woning wonen en dezelfde huurprijs betalen. De woningstichting stuurde de huurder een aangetekende brief. In de aangetekende brief schreef de woningstichting dat zij er van uit ging dat de huurder geen bezwaar had tegen verlenging wanneer de woningbouwstichting niets van de huurder vernam. In de aangetekende brief stonden alle gegevens die nodig waren voor een verlening van een huurcontract op grond van de Leegstandwet. Het Hof beschouwde de brief als een schriftelijke vastlegging van de verlenging.[11] Kortom: de huurder kan geen huurovereenkomst forceren door te weigeren om te vertrekken of door niet te reageren op een aanbod tot verlening van de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet.[12]

Geen bezwaar en beroep mogelijk tegen besluiten van de gemeente op basis van de Leegstandwet

Tegen beslissingen van het college van burgemeester en wethouders met betrekking tot de Leegstandwet is geen bezwaar en beroep mogelijk. Artikel 15 lid 8: “Tegen de beslissing van burgemeester en wethouders tot weigering van de vergunning of tot afwijzing van het verzoek tot verlenging, alsmede tegen een beslissing door burgemeester en wethouders betreffende de huurprijs als bedoeld in artikel 16, negende lid, eerste zin, staat geen beroep open.” De wet stelt dat er geen “beroep” open staat, maar ten tijde van het aannemen van deze wet in 1981 werd er het huidige “bezwaar” bedoeld. Als er geen bezwaar gemaakt kan worden dan kan er ook geen beroep bij de rechter ingesteld worden. Deze bepaling is van dwingend recht, er kan niet van worden afgeweken. De reden waarom bezwaar en beroep is uitgesloten is vooral om te vermijden dat de regeling van tijdelijke verhuur leidt tot een groot aantal procedures.[13] Ook samenloop met andere procedures en de lange tijdsduur van procedures die de termijn waarvoor een vergunning voor tijdelijke huur is aangevraagd in veel gevallen benaderen of overschrijden waren redenen om geen bezwaar en beroep mogelijk te maken.[14]

Schadevergoeding eisen bij de gemeente

Mocht de gemeente een fout hebben gemaakt dan kunt u naar de gemeente stappen met het verzoek om de fout te herstellen, maar u bent dan afhankelijk van een gunst van de gemeente. Een manier om toch een besluit van de gemeente aan een rechter voor te leggen is via de burgerlijke (civiele) rechter. Als u een huurder bent dan kunt u de rechter bijvoorbeeld vragen om te bepalen dat er sprake is van een gewoon huurcontract ondanks dat er een vergunning is verleend op grond van de Leegstandwet. Als u een verhuurder bent kunt u bijvoorbeeld een schadevergoeding eisen als u door een onjuist besluit een nadeel heeft gehad, bijvoorbeeld omdat u huur bent misgelopen.[15] De hoofdregel voor het eisen van een schadevergoeding bij de overheid is dat u eerst bezwaar en beroep heeft ingesteld, maar dat geldt niet voor de Leegstandwet omdat daar geen bezwaar of beroep mogelijk is.[16] Onrechtmatigheid door de gemeente kan ontstaan doordat de gemeente de wet overtreedt[17] of slordig is geweest.[18] Dat kan het geval zijn als de gemeente ten onrechte een vergunning heeft verleend of juist niet verleend of omdat ze er te lang over gedaan hebben om een besluit te nemen.

Onderhuur van een woning die verhuurd wordt op basis van de Leegstandwet

De onderhuurder van een woning die op basis van de Leegstandwet verhuurd wordt heeft geen huurbescherming. De Leegstandwet zegt daarover in artikel 15 lid 1 sub c: “In geval van onderverhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan een vergunning als bedoeld in de vorige zin is verleend, vindt artikel 16, negende lid, laatste zin, tiende en elfde lid, overeenkomstige toepassing en blijft, indien het gaat om woonruimte welke een zelfstandige woning als bedoeld in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek vormt artikel 269 lid 1 en lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing.

Met eigenaar wordt ook bedoeld diegene die de woning mag verhuren

Iemand die geen eigenaar is van de woning maar die wel bevoegd is om te verhuren op basis van de Leegstandwet wordt voor de Leegstandwet gelijkgesteld met eigenaar. In artikel 1 sub c van de Leegstandwet staat: “eigenaar: degene, die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woning of een gebouw”. Een onderverhuurder kan onder de omschrijving van ‘eigenaar’ vallen.[19] Hiermee wordt voorkomen dat bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek of de Leegstandwet die de huurder beschermen eenvoudig omzeild kunnen worden door een derde partij tussen de eigenaar en huurder te plaatsen. De kantonrechter te Beetsterzwaag stelde met een korte en duidelijke overweging een derde die namens de eigenaar verhuurde gelijk aan de eigenaar: “De woningbouwvereniging die met het beheer was belast heeft de huurovereenkomst gesloten. Zij (de gemeente Opsterland, red.) is in de eventuele rechten van de verhuurster getreden.[20]

 


 
 
[1] Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 19 november 2008, WR 2009, 30. (Malotaux)
[2] Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 18, p. 13.
[3] MvA II, 15 442, nr. 8, p. 12.
[4] Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 137, p. 6.
[5] Rb. Amsterdam 9 april 2003, WR 2003, 58. (rechtsprekend in hoger beroep)
[6] Vzr. Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 18 juli 2008, WR 2008, 126.
[7] Rb. Zwolle, sector kanton, locatie Zwolle 30 mei 2005, WR 2005, 91.
[8] Artikel 16 lid 3 Leegstandwet.
[9] Artikel 15 lid 4 Leegstandwet.
[10] Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 22 juli 2004, WR 2004, 280. En (een afzonderlijke zaak) Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005, 40.
[11] Hof Amsterdam 12 mei 2005, WR 2006, 50, r.o. 4.3.
[12] Hof Amsterdam 12 februari 2004, WR 2005, 54.
[13] Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 137, p. 4.
[14] Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 19, p. 5.
[15] R.J.B. Schutgens: ‘Het arrest Guldemond/ Noordwijkerhout’, Ars Aequi 2009, p. 772-775.
[16] G.E. van Maanen en R. de Lange, Onrechtmatige overheidsdaad: rechtsbescherming door de burgerlijke rechter, Deventer: Kluwer 2005, p. 103.
[17] G.E. van Maanen en R. de Lange, Onrechtmatige overheidsdaad: rechtsbescherming door de burgerlijke rechter, Deventer: Kluwer 2005, p. 61 e.v.
[18] G.E. van Maanen en R. de Lange, Onrechtmatige overheidsdaad: rechtsbescherming door de burgerlijke rechter, Deventer: Kluwer 2005, p. 66 e.v.
[19] MvA II, 15 442, nr. 8, p. 18.
[20] Ktr. Beetsterzwaag 11 juli 1993, WR 1993, 59.