Huur naar zijn aard van korte duur

Er is geen huurbescherming als de verhuur “naar diens aard van korte duur” is. Maar wat is “naar zijn aard van korte duur”? Het is een  “containerbegrip” waar van alles onder kan vallen. De meest voorkomende voorbeelden uit de praktijk zijn vakantiewoningen, hotelkamers, pensions en ‘wisselwoningen’ (woningen waar bewoners tijdelijk in wonen totdat een huis gerenoveerd is). Dit zijn gevallen waarbij het duidelijk lijkt dat de huur "van korte duur is" maar in de praktijk kunnen ook grensgevallen ontstaan. Het kan voorkomen dat mensen jarenlang in een vakantiehuis blijven wonen bijvoorbeeld.

Waar moet op gelet worden om te bepalen of er sprake is van huur van korte duur of huur van onbepaalde tijd? De twee belangrijkste omstandigheden zijn A. welke termijn de huurder en verhuurder in gedachten hadden toen de bewoning begon en B. hoe de woning wordt gebruikt.  Hoelang was de bedoeling dat de huurder zou blijven wonen ? Hoelang is de huurder al blijven wonen? Is de huurder op het adres ingeschreven? Ontvangt de huurder er zijn post? Heeft de huurder nog een andere woning? Heeft de huurder de woning gemeubileerd en gestoffeerd?

Hieronder vindt u een aantal categorieen van huur van korte duur beschreven met daarbij de belangrijkste rechterlijke uitspraken. Wanneer u meer wilt weten over de grens tussen huur van korte duur en huur van onbepaalde tijd, leest u dan in elk geval het stuk over vakantiewoningen.

a. Vakantiewoningen

Een vakantiewoning is een goed voorbeeld van "huur naar aard van korte duur". Huurders zullen na een bepaalde termijn de vakantiewoning weer moeten verlaten. Er is geen huurbescherming. Toch kunnen er grensgevallen ontstaan. Deze gevallen kunnen uiteindelijk bij de rechter terecht komen. De belangrijkste rechterlijke uitspraak over vakantiewoningen en verhuur "naar aard van korte duur" is het Oostenrijkse zomerwoningen- arrest. In deze uitspraak heeft de rechter een lijst van aandachtspunten genoemd voor het bepalen of er sprake is van tijdelijke huur of huur voor onbepaalde tijd. Er moet gelet worden op:

A. welke termijn huurder en verhuurder in gedachten hadden toen de huur begon;
B. Hoe de huurder de woning gebruikt..

In het geval van de Oostenrijkse zomerwoningen werd er elk jaar een huurcontract van een jaar gesloten. Dit ging tientallen jaren zo door. Dit is een aanwijzing voor langdurig gebruik. Huurder en verhuurder hadden beide een lange termijn in gedachten. Ook het gebruik van de woning wees op huur voor onbepaalde tijd:

  • de huurders moesten zelf voor tuinaanleg en onderhoud zorgen;
  • de huurders hadden zelf de woning gestoffeerd en gemeubileerd;
  • een deel van het onderhoud van de woningen kwam voor rekening van de huurders;
  • de huurders moesten zelf, op jaarbasis, alle lokale belastingen en energielasten betalen.

De volledige tekst van het Oostenrijkse zomerhuisjes arrest is hier te vinden.

b. Slooppanden

Uit het Tilburgse slooppand arrest (een arrest is een uitspraak van Nederlands hoogste rechterlijke instantie, voor het burgerlijk recht is dat de Hoge Raad) en andere uitspraken blijkt dat verhuur in afwachting van sloop ‘naar zijn aard van korte duur’ is. Een sloopdatum hoeft nog niet vast te staan en het kan zelfs enkele jaren duren voordat gesloopt wordt. De sloopplannen moeten wel concreet zijn en het moet zeker zijn dat er gesloopt wordt. De periode kan lang (meer dan 6 jaar) duren. Maar de eigenaar kan niet zomaar een moment kiezen waarop de huurder moet vertrekken. Er moeten serieuze plannen zijn die in een beginstadium van uitvoering zijn. Als bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet precies duidelijk was wat er met het pand zal gaan gebeuren dan is er geen sprake van huur ‘naar zijn aard van korte duur’. Bijvoorbeeld als sloop slechts één van de opties is en het pand niet zo verkrot is dat een ingrijpende renovatie nodig is (zie hieronder).

Hof Den Bosch 13 januari 2004, WR 2005, 18, r.o. 4.8.1 en 4.8.2.
Ktr. Amsterdam 20 september 2001, WR 2001, 89, r.o. 8. (Tal Rapoport II)

c. Verbouwing/renovatie

Tijdelijke verhuur kan bij slooppanden voorkomen maar ook bij slecht onderhouden panden die worden verhuurd terwijl ze moeten worden verbouwd of gerenoveerd. Een renovatie moet worden dringend nodig zijn en is wat anders dan een niet-noodzakelijke renovatie (zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 3 sub a van het BW). Een goed onderhouden pand dat geschikt is voor permanente bewoning kan niet worden verhuurd “naar zijn aard van korte duur” omdat er gerenoveerd of verbouwd gaat worden. Een uitzondering daarop is als een verbouwing nodig is om een andere doelgroep in het pand te laten wonen. Zo kan bijvoorbeeld een goed onderhouden woning “naar zijn aard van korte duur” worden verhuurd aan jongeren om later te worden verbouwd tot bejaardenwoningen. Het is steeds wel noodzakelijk dat dit al duidelijk was op het moment van het aangaan van het huurcontract. De verhuurder kan niet achteraf plannen bedenken om een tijdelijk huurcontract te rechtvaardigen.

Hof Amsterdam 25 oktober 2001, PRG 2003, 6045. m.nt. P. Abas (WR 2002, 3.) (De Eendracht-Anslo I)

d. Koop

Bij verkoop kan er in drie gevallen verhuurd worden zonder dat er huurbescherming is:

1.                  De huurder gaat alvast wonen in het pand dat hij gaat kopen. Hij huurt het pand totdat hij het koopt. In dat geval is een tijdelijk huurcontract toegestaan op basis van huur naar zijn aard van korte duur”.

Hof Amsterdam 5 april 2007, JHV 2007, 46. m.nt. TG (LJN BB0865) en Rb. Zutphen, sector kanton, locatie Groenlo 23 juli 2007, WR 2008, 99.
Rb. Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht 30 juli 2008, WR 2009, 17. (LJN BF8937) In deze casus ziet de rechter aanleiding om eerst te beoordelen of de huurovereenkomst op grond van artikel 6:248 lid 2 kan worden beëindigd, hoewel ontruiming op grond van de redelijkheid en billijkheid subsidiair gevorderd was (r.o. 2.12).

2.                  De huurder woont in woonruimte die bestemd is voor verkoop aan iemand anders dan de huurder. Een tijdelijke huurovereenkomst is toegestaan maar niet op basis van “huur naar zijn aard van korte duur” maar op basis van de Leegstandwet. Als een eigenaar een woning verkoopt die door iemand wordt gehuurd, dan blijft het huurcontract in stand, oftewel: koop breekt geen huur.

3.                  De huurder woont in woonruimte die bestemd is voor de verkoop en die ongeschikt is voor permanente bewoning. Bijvoorbeeld kantoorruimte, een pretpark of een verzorgingshuis dat geschikt gemaakt is voor tijdelijke bewoning. Hierbij kan er sprake zijn van “huur naar zijn aard van korte duur” en dan is er geen huurbescherming. Antikraakbedrijven willen hun kraakwachten er op een korte termijn zonder kosten uit kunnen zetten. Meestal zegt men dat er geen sprake is van huur maar van “bruikleen” waardoor er geen huurbescherming is. Een andere mogelijkheid is dus “naar zijn aard van korte duur”. Er is wel sprake van huur maar  de huurder heeft geen huurbescherming.

Hof Amsterdam 25 oktober 2001, PRG 2003, 6045. m.nt. P. Abas (WR 2002, 3.) (De Eendracht-Anslo I)

Tekst van het wetsartikel

De tekst van artikel 7:232 lid 2 BW is: "Deze afdeling is niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is." Met "afdeling" wordt het huurrecht bedoeld. Zie voor een overzicht van het huurrecht hier.