Over antikraakbedrijven

Antikraakbedrijven of leegstandsbeheerders laten in opdracht van de eigenaren gebouwen tijdelijk bewonen om ze te beschermen tegen verval, vandalisme of kraak. De bewoners wordt dan tijdelijke woonruimte aangeboden tegen een lagere maandelijkse kosten dan voor gewone huur. De kraakwachten weten dan van tevoren niet hoe lang ze ergens kunnen wonen, maar dat moeten ze op de koop toe nemen. De hoofdregel is echter dat tijdelijke huurcontracten niet zijn toegestaan. Dat betekent dat de antikraakbedrijven gebruik moeten maken van een uitzondering op deze hoofdregel. Deze uitzonderingen worden uitgebreid behandeld op deze website. Wij bespreken hier de uitzonderingen die de antikraakbedrijven vaak gebruiken en we geven onze mening over of de antikraakbedrijven zich aan de regels over tijdelijk huren houden.

De door antikraakbedrijven meest gebruikte "uitzondering": bruikleen
De meest gebruikte uitzondering door antikraakbedrijven om tijdelijke huurcontracten te rechtvaardigen is door te ontkennen dat er sprake is van huur.  Er kan dan ook geen sprake zijn van huurbescherming. De antikraakbedrijven zeggen dan dat ze de woonruimte “te leen”geven aan de kraakwachten en dat de kraakwachten geen huur betalen maar alleen maar een onkostenvergoeding. Dit heet juridisch “bruikleen”, iets lenen en gebruiken zonder er voor te hoeven betalen. Er is dan geen sprake van huur en daarom is er ook geen huurbescherming. Een voorbeeld van bruikleen is als iemand een auto uitleent aan iemand anders om een ritje te maken. Onze kritiek op antikraakbedrijven is dat ze de kraakwachten meer dan alleen een onkostenvergoeding laten betalen waardoor er geen sprake is meer van lenen. Om terug te komen om het lenen van een auto: als iemand een auto uitleent en vraagt om de benzinekosten te vergoeden, dan kan dat nog steeds worden gezien als lenen. Voor het gebruik van de auto wordt geen geld gevraagd, dus het is nog steeds lenen en geen huren. Maar die persoon meer kosten voor het gebruik van zijn auto vergoed wil hebben, zoals afschrijving en administratiekosten? Is er dan nog steeds sprake van het lenen van een auto of van huren? Als antikraakbedrijven willen volhouden dat er sprake is van bruikleen dan zouden ze alleen echt gemaakte kosten voor het gebruik van het pand in rekening moeten brengen, zoals gas, elektra en gemeentelijke heffingen, maar ook de "bemiddelingskosten". Ze zouden de kraakwacht moeten aangeven waar de onkosten uit bestaan. Of ze zouden moeten toegeven dat er sprake is van huur met huurbescherming of gebruik maken van een andere uitzondering van het huurrecht. Omdat bruikleen de kraakwachten de minste rechten geeft terwijl ze toch verkapte huur moeten betalen is dit de meest populaire contractsvorm bij antikraakbedrijven. De antikraakbedrijven concurreren met elkaar, niet door de opdrachtgever een  lagere prijs te geven, maar door huur van antikrakers te vragen. Deze praktijk kan blijven voortbestaan omdat de kraakwachten afhankelijk zijn van de antikraakbedrijven en geen juridische procedures opstarten. De politiek grijpt ook niet in. Dit zou eigenlijk ook niet nodig moeten zijn omdat de wet deze praktijk niet toestaat. De landelijke politiek zou wel kunnen dreigen met strengere wetgeving of gemeenten zouden eisen kunnen stellen als zij samenwerken met antikraakbedrijven. Een deel van de politiek echter is meer gericht op het bestrijden van leegstand en kraak dan op het juist toepassen van de regels. 

Als antikraakbedrijven de regels goed zouden toepassen dan heeft dat een aantal gevolgen. Als antikraakbedrijven bij bruikleen de kraakwachten alleen een onkostenvergoeding laten betalen dan verdienen ze geen geld meer aan kraakwachten. Ze zullen bij bruikleen de kosten voor hun eigen organisatie moeten verhalen op de opdrachtgever. Het is echter waarschijnlijker dat antikraakbedrijven zullen proberen om gebruik te maken van andere uitzonderingen op de huurbescherming. Daar gaan wij hieronder op in.

Een andere veel gebruikte uitzondering: "huur naar zijn aard van korte duur"
Antikraakbedrijven kunnen ook gebruik maken van de uitzondering "huur naar zijn aard van korte duur". Deze uitzondering is een soort containerbegrip waar veel situaties onder vallen. In de praktijk van antikraakbedrijven zal het meestal gaan om panden die worden gesloopt of gerenoveerd. Het verschil met bruikleen is dat het antikraakbedrijf moet aangeven waarom er volgens hen sprake is van een tijdelijke situatie. Het moet duidelijk zijn dat het pand gerenoveerd of gesloopt gaat worden. Voor de kraakwachten kan "huur naar zijn aard van korte duur" daarom meer duidelijkheid geven dan bruikleen. Daar staat dan tegenover dat bij "huur naar aard van korte duur" huur gevraagd wordt die hoger ligt dan een onkostenvergoeding. Voor de huurbescherming maakt het in principe niet zoveel verschil of er sprake is van bruikleen of huur naar aard van korte duur. In beide gevallen is er sprake van een tijdelijke overeenkomst. Echter, uit een recente uitspraak blijkt dat er voor voor huur naar aard van korte duur feitelijk wel 
huurbescherming geldt tot "korte duur" afgelopen. Huurders kunnen niet uitgezet worden als de "korte duur" nog niet afgelopen is, bijvoorbeeld als de sloop nog lang op zich laat duren. 

Leegstandwet 
De laatste veel gebruikte uitzondering is de Leegstandwet. Kraakwachten hebben dan meer rechten dan bij "huur naar zijn aard van korte duur" of  bruikleen. Zie voor meer informatie Leegstandwet.

Wat schiet de tijdelijk huurder er mee op als antikraakbedrijven zich aan de wet houden?
De kraakwacht hoeft bij bruikleen minder vergoeding te betalen. Waarschijnlijker is dat antikraakbedrijven overstappen van de bruikleen naar de uitzondering "huur naar zijn aard van korte duur". In beide gevallen heeft de huurder geen huurbescherming dus de kraakwacht gaat er qua huurbescherming niet op vooruit. Bij "huur naar zijn aard van korte duur" geeft het antikraakbedrijf wel toe dat het om huur gaat. Dat heeft voor de antikraker op papier als voordeel dat het contract niet vervalt bij verkoop, want koop breekt geen huur (7:226 BW blijft van toepassing, dat staat niet in afdeling 5). Dit is helaas wel een voordeel dat in de praktijk weinig betekent want de verhuurder kan om elke andere reden wel opzeggen. Bij verkoop zal een antikraakbedrijf met een ander excuus gemakkelijk van zijn kraakwachten af kunnen komen. Er is pas een voordeel voor kraakwachten bij gebouwen die leegstaan omdat ze verkocht worden. Deze categorie van gebouwen moet via de Leegstandswet verhuurd worden. Een kraakwacht heeft dan meer zekerheid dan bij bruikleen of "huur naar zijn aard van korte duur". Het nadeel kan zijn dat een antikraakbedrijf meer huur in rekening brengt (alhoewel de huurprijs bij de Leegstandwet wel aan grenzen gebonden is). Antikraakbedrijven zullen waarschijnlijk zeggen dat verhuren via de Leegstandswet minder aantrekkelijk is en dat er daardoor minder woonruimte beschikbaar komt.