Tilburgse slooppand arrest

Uitspraak van de Hoge Raad van 30 mei 1975 (Tilburgse slooppanden arrest), Nederlandse Jurisprudentie nummer NJ 1975/464

Overwegende (O), dat uit de bestreden beschikking en de stukken van het geding blijkt:
dat de Ktr. zijn beschikking waarbij verzoeker niet-ontvankelijk werd verklaard in zijn verzoek heeft doen steunen op de navolgende gronden:
"Rekw. heeft zich tijdig tot Ons gewend met het verzoek de tussen hem als huurder en gerekwestreerde als verhuurder bestaande huurovereenkomst betreffende de woning Korenbloemstraat nr. 144 te verlengen, zulks op de gronden in het verzoekschrift nader omschreven. Gerekwestreerde heeft deze huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 1974. Dit is gebeurd bij schrijven van 2 mei 1974. Ter terechtzitting heeft rekw. zijn belangen bij verlenging van de huurovereenkomst nader uiteengezet, terwijl gerekwestreerde haar belangen bij beeindiging van de huurovereenkomst naar voren heeft gebracht. De zakelijke inhoud van hun verklaringen is neergelegd in aangehecht proces-verbaal, waarvan de inhoud als hier overgenomen moet worden beschouwd.
Gerekwestreerde heeft vooreerst doen aanvoeren dat rekw. niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn verzoek. Daartoe heeft zij gesteld, zakelijk weergegeven:
dat de gemeente Tilburg het onderhavige pand, met drie andere panden, vrij van huur had gemaakt en had doen ontruimen ten einde een bestemmingsplan te kunnen realiseren;
dat de gemeente Tilburg echter de vier panden nog niet onmiddellijk nodig had en dat zij zich toen tot de Gemeente heeft gewend met het verzoek om deze voor de sloop bestemde panden tijdelijk te mogen huren en tijdelijk te mogen onderverhuren aan studenten;
dat de gemeente Tilburg haar in nov. 1973 die panden ter beschikking heeft gesteld voor tijdelijke bewoning door studenten;
dat zij die panden daarop heeft verhuurd aan studenten en dat de studenten wisten dat zij slooppanden huurden; dat zij thans de onderhavige huurovereenkomst heeft opgezegd omdat de gemeente Tilburg haar heeft medegedeeld dat zij het bestemmingsplan wil realiseren en dat de tussen haar en de gemeente Tilburg bestaande huurovereenkomst in onderling overleg is ontbonden;
dat ingevolge art. 1623a BW de artt. 1623b - 1623g BW uitsluitend van toepassing zijn op de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, met uitzondering van die welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is;
dat het gebruik van een slooppand als woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur is en dat dan ook de artt. 1623b - 1623g BW niet van toepassing zijn, zodat rekw. niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn verzoek;
ter adstructie van een en ander heeft gerekwestreerde vooreerst overgelegd een doorschrift van een schrijven van haar voorzitter aan de Gemeentelijke Woningdienst d.d. 3 dec. 1973 waarin o.m. wordt verklaard dat na eerste aanzegging het pand verlaten zal worden;
voorts het op de litigieuze huurovereenkomst betrekking hebbende huurcontract d.d. 22 nov. 1973, waarin rekw. verklaart dat hij ervoor zal zorgdragen dat het pand bij eerste aanzegging van gerekwestreerde wordt ontruimd en in goede staat zal worden opgeleverd;
en ten slotte een schrijven van B en W van Tilburg d.d. 12 juni 1974, gericht aan haar, waarin wordt medegedeeld dat de onderhavige woning per 1 juli 1974 ontruimd dient te zijn zulks in verband met de voorgenomen realisering van de ter plaatse geldende bestemming. Voorts heeft zij nog gewezen op een door rekw. overgelegd schrijven van B en W te Tilburg d.d. 12 juni 1973, gericht aan Mejuffrouw Th. van Osch, mede betrekking hebbende op het onderhavige pand, waarin o.m. wordt gesteld: "Met name omdat het in de bedoeling ligt ter plaatse van de Korenbloemstraat 140-150 (even nummers) zo spoedig mogelijk bebouwing mogelijk te maken, welke voldoet aan de voorschriften van het geldend bestemmingsplan, kunnen wij, ook na nadere overweging, geen aanleiding vinden om ons standpunt inzake de ontruiming en het slopen van de onderhavige panden te wijzigen. Wij handhaven dan ook de eerste gestelde ontruimingstermijn.''...
Rekw. heeft vorenweergegeven stellingen van gerekwestreerde bestreden. Hij heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst niet tijdelijk is, doch is aangegaan voor onbepaalde duur, hetwelk blijkt uit de formulering van de akte. De huur is, aldus rekw. een normale huur voor onbepaalde tijd. Uit niets zou zijn gebleken dat de gemeente Tilburg er aan toe is om een oud bestemmingsplan uit 1920 te realiseren. Dan heeft gerekwestreerde, aldus rekwestrant, ook geen belang bij verzet tegen het verzoek tot verlenging. Daaruit volgt dan, dat de huurovereenkomst behoort te worden verlengd.
Rekw. is bereid om tot ontruiming over te gaan zodra de Gemeente daadwerkelijk overgaat tot realisering van haar bestemmingsplan, ook indien de Gemeente kan aantonen dat dit op zeer korte termijn gaat gebeuren.
Bij gebrek aan wetenschap heeft rekw. ontkend dat de huurovereenkomst tussen de Gemeente en gerekwestreerde in onderling overleg is ontbonden.
Rekw. heeft niet bestreden dat de gemeente Tilburg de vorige bewoners van het pand tot ontruiming heeft gedwongen en het pand het karakter van slooppand heeft gegeven om dit te zijner tijd te amoveren ter realisering van een bestemmingsplan. Eveneens heeft hij niet bestreden dat de gemeente Tilburg het pand als "slooppand'' tijdelijk heeft verhuurd aan gerekwestreerde.
Overigens blijkt dit ook uit de hiervoor besproken producties welke gerekwestreerde niet heeft betwist. Een en ander staat dus in rechte vast.
Naar Ons oordeel is een huurovereenkomst betreffende een slooppand zoals het onderhavige, een overeenkomst welke gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Tussen gerekwestreerde en de gemeente Tilburg is derhalve een huurovereenkomst betreffende het onderhavige pand tot stand gekomen waarop de artt. 1623b - 1623g BW niet van toepassing zijn.
Gerekwestreerde kon aan rekw. niet meer rechten verschaffen dan zij zelf uit die huurovereenkomst kon doen gelden en mitsdien moet de tussen rekwestrant en gerekwestreerde tot stand gekomen huurovereenkomst ook worden aangemerkt als een overeenkomst welke het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is en waarop de artt. 1623b - 1623g BW niet van toepassing zijn. De vraag of dit een en ander al dan niet tot uitdrukking is gebracht in het schriftelijk huurcontract, waarin de huurovereenkomst tussen rekw. en gerekwestreerde is beschreven, kan in verband hiermede achterwege worden gelaten. Eveneens kan daarom buiten beschouwing worden gelaten de vraag of de gemeente Tilburg daadwerkelijk tot realisering van haar bestemmingsplan wil overgaan en of de huurovereenkomst tussen gerekwestreerde en de gemeente Tilburg in onderling overleg is ontbonden.
Uit het vorenstaande volgt dat rekw., die zijn verzoek heeft gegrond op art. 1623c BW, daarin niet-ontvankelijk moet worden verklaard.'';
dat de Rb. bij haar bevestiging van de beschikking van de Ktr. heeft overwogen:
"2. dat appellant tegen deze beschikking van de Ktr. een drietal grieven heeft aangevoerd;
3. dat appellant's eerste grief zich er tegen richt, dat de Ktr. een huurovereenkomst betreffende een slooppand zoals het onderhavige aanmerkt als een overeenkomst, welke gebruik van woonruimte betreft, dat naar zijn aard van korte duur is;
4. dat naar de mening van appellant bij bepaling van datgene, wat valt onder gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, uitgegaan dient te worden van de aard van de bewoning en niet van de aard van het bewoonde;
5. dat deze stelling van appellant naar het oordeel van de Rb. geen steun vindt in de wet;
6. dat de tweede grief zich er tegen richt, dat de Ktr. buiten beschouwing heeft gelaten, dat in het schriftelijk huurcontract, waarin de huurovereenkomst tussen thans appellant en thans geintimeerde is beschreven, niet tot uitdrukking is gebracht, dat het zou betreffen een gebruik van woonruimte, dat naar zijn aard van korte duur is en voorts, dat de Ktr. buiten beschouwing heeft gelaten, de vraag, of de gemeente Tilburg daadwerkelijk tot realisering van haar bestemmingsplan wil overgaan en of de huurovereenkomst tussen thans geintimeerde en de gemeente Tilburg in onderling overleg is ontbonden;
7. dat de derde grief van appellant zich er tegen richt, dat de Ktr. appellant in zijn verzoek om verlenging van de in het geding zijnde huurovereenkomst niet-ontvankelijk heeft verklaard;
8. dat, naar is gebleken ter terechtzitting dezer Rb. en uit het proces-verbaal van de terechtzitting van de Ktr. op 27 juni 1974 en de bij die gelegenheid overgelegde stukken, het appellant bij het huren van de omstreden woning duidelijk moet zijn geweest, dat die woning door de vorige bewoners op aandrang van het gemeentebestuur van Tilburg was ontruimd;
9. dat die ontruiming van een pand in de binnenstad van Tilburg slechts kan betekenen, dat het gemeentebestuur dit pand ter vrije beschikking wenst te hebben om het ter uitvoering van stedebouwkundige plannen te slopen;
10. dat appellant dan ook moet hebben begrepen, dat geintimeerde de onderhavige woning slechts van de gemeente Tilburg ter beschikking kan hebben gekregen om deze, in afwachting van de sloop, nog voor korte tijd aan studenten ter beschikking te kunnen stellen;
11. dat naar het oordeel van de Rb. een dergelijk gebruik van woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur is;'';
dat de Rb. daaraan heeft toegevoegd:
"12. Overwegende nog, dat uit niets blijkt, dat het voornemen van de gemeente Tilburg om tot sloop van de woning over te gaan onvoldoende vast zou staan en dat niet ter zake is, of de huurovereenkomst tussen geintimeerde en de gemeente Tilburg in onderling overleg is ontbonden, hebbende geintimeerde er duidelijk belang bij, dat ook in de toekomst met het oog op tijdelijke huisvesting van studenten de beschikking kan worden verkregen over slooppanden;
13. dat gezien het vorenstaande de grieven van appellant falen en dat de Ktr. derhalve terecht appellant in zijn verzoek niet ontvankelijk heeft verklaard;'';
O. dat verzoeker de beschikking van de Rb. bestrijdt met de navolgende middelen van cassatie:
"I. Verzuim van vormen waarvan de naleving op straffe van nietigheid is voorgeschreven en/of schending van het Nederlandse recht op grond van het volgende:
De eerste appelgrief van verzoeker richtte zich tegen het oordeel van de Ktr. dat de onderhavige overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte er een is, welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daartoe voerde verzoeker aan dat bij bepaling van datgene, wat valt onder gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, uitgegaan dient te worden van de aard van de bewoning en niet van de aard van het bewoonde, zoals de Ktr. ten onrechte had gedaan. De Rb. verwierp dit betoog met een enkele overweging luidende als hierboven weergegeven onder 5.
Door deze overweging heeft de Rb. de bepaling van art. 1623a, eerste lid, BW geschonden. Uit deze bepaling blijkt immers dat - geheel overeenkomstig het door verzoeker in hoger beroep betoogde - voor de vraag of op een overeenkomst van huur en verhuur de artt. 1623b - 1623g BW toepasselijk zijn de aard van gebruik van de woonruimte van doorslaggevende betekenis is: Wanneer het gebruik van de woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur is, missen de laatst gemelde bepalingen toepassing. Het "gebruik van woonruimte'' - zoals de wetgever zich in art. 1623a, eerste lid, uitdrukt - is echter geen ander begrip dan de "bewoning''.
Vraagt men naar de "aard van het gebruik van woonruimte'' dan is die vraag identiek aan de vraag naar de aard van de bewoning. Mitsdien volgt rechtstreeks uit de tekst van art. 1623a, eerste lid, dat - zoals verzoeker in hoger beroep betoogd had - de aard van de bewoning doorslaggevend is voor het al dan niet toepasselijk zijn van de artt. 1623b - 1623g, zodat de bovengeciteerde overweging van de Rb. een oordeel bevat dat strijdig is met art. 1623a, eerste lid.
Dit volgt trouwens niet alleen uit de tekst van genoemde bepaling, doch ook uit de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling. Blijkens de memorie van toelichting is de bepaling bedoeld voor vakantie- en seizoenwoningen. De Minister stelde het volgende:
"Een categorie die zeker behoort te worden uitgesloten, is die van vakantie- en seizoenwoningen. De omschrijving daarvan is ook al weer zeer moeilijk met enige nauwkeurigheid te geven. Het criterium van een bepaalde duur van de huurovereenkomst is hier slecht bruikbaar: het zou immers gemakkelijk gelegenheid geven tot ontduiking van de wettelijke regeling. Voorgesteld wordt een zuiver feitelijk criterium te geven, namelijk uit te sluiten de overeenkomsten welke slechts een gebruik van de woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is. De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen, of een huurovereenkomst wel of niet door de artt. 1623a - f BW wordt beheerst. Het is evenwel niet te verwachten dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd veel moeilijkheden zal baren.''
Duidelijk blijkt uit het vermelden van de tegenstelling tussen tijdelijk gebruik (gedurende de vakantie) en permanente bewoning, dat het criterium gelegen is in de aard van de bewoning en niet in de aard van het verhuurde object. Wie zijn huis dat uit zijn aard bestemd is voor permanente bewoning gedurende zijn afwezigheid wegens vakantie voor een maand aan kennissen verhuurt, behoeft niet bevreesd te zijn dat de bepalingen omtrent het einde van de huur van woonruimte (de artt. 1623b - 1623g) van toepassing zijn. Niet de aard van het object, maar de aard van de bewoning is doorslaggevend.
II. Verzuim van vormen waarvan de naleving op straffe van nietigheid is voorgeschreven en/of schending van het Nederlandse recht doordien de Rb. enerzijds overweegt - in de overwegingen 4 en 5 - dat de mening dat bij bepaling van hetgeen valt onder gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is uitgegaan dient te worden van de aard van de bewoning en niet van de aard van het bewoonde, geen steun vindt in de wet, terwijl de Rb. anderzijds - nl. in de overweging 11 ("overwegende, dat naar het oordeel van de Rb. een dergelijk gebruik van woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur is'') - kennelijk wel tot dit doel uitgaat van de aard van de bewoning en - eveneens blijkens overweging 11 - het lot van het verzoek tot verlenging der huurovereenkomst daarvan doet afhangen.
Mitsdien is de beschikking van de Rb. innerlijk tegenstrijdig en geeft zij onvoldoende inzicht in de gedachtengang welke de Rb. tot zijn beslissing heeft geleid zodat zij onbegrijpelijk is en daardoor niet, althans onvoldoende, naar de eis der wet met redenen is omkleed.
III. Verzuim van vormen waarvan de naleving op straffe van nietigheid is voorgeschreven en/of schending van het Nederlandse recht doordien de Rb. in overweging 11 tot het oordeel komt dat te dezen sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zulks op grond van de hierboven onder 8 t/m 10 weergegeven overwegingen.
Door uit de in deze overwegingen vastgestelde feiten te concluderen tot het bestaan van een huurovereenkomst strekkende tot gebruik van een woning welke naar zijn aard van korte duur is, miskent de Rb. dat er tussen zulk een overeenkomst en een huurovereenkomst voor bepaalde tijd een wezenlijk onderscheid bestaat, dat leidt tot toepasselijkheid van onderling van elkaar verschillende rechtsregelen:
Op een voor een bepaalde tijd gesloten overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte - welke kort kan zijn - zijn de artt. 1623b - 1623g van toepassing, hetgeen niet het geval is bij een huurovereenkomst strekkende tot gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is.
De bovengeciteerde feitelijke vaststellingen dwingen tot de gevolgtrekking dat de litigieuze woning is verhuurd "in afwachting van de sloop'', dat wil zeggen: totdat met de sloop wordt aangevangen, hetgeen slechts kan betekenen dat ter zake een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd is gesloten, namelijk tot het tijdstip waarop de sloop aanvangt, zodat de Rb. door te concluderen tot het bestaan van een overeenkomst, welke gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is, aan dit in art. 1623a, eerste lid, voorkomende begrip een met de wet strijdige uitleg heeft gegeven. Onbegrijpelijk is althans dat de Rb. uit de vastgestelde feiten concludeert tot het bestaan van een huurovereenkomst strekkende tot gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, te meer nu geen der geciteerde overwegingen - noch enige andere in de aangevallen beschikking voorkomende overweging - mededelingen of vaststellingen nopens de aard van het gebruik behelzen doch slechts nopens de - volgens de Rb. korte - duur van het gebruik terwijl de Rb. evenmin vaststelt - althans onbegrijpelijk is - dat - althans waarom - de duur van het gebruik te dezen voortvloeit uit de aard daarvan, zoals dat bij voorbeeld bij bewoning voor vakantiedoeleinden het geval is (waarbij het er niet toe doet of deze bewoning voor vakantie een vakantiehuisje of een "gewoon'' huis betreft). Mitsdien is de aangevallen beschikking in dit opzicht duister en geeft zij onvoldoende inzicht in de gedachtengang van de Rb., zodat zij niet naar de eis der wet met redenen is omkleed.
IV. Verzuim van vormen waarvan de naleving op straffe van nietigheid is voorgeschreven en/of schending van het Nederlandse recht, doordien de Rb. in overweging 12 heeft overwogen, (als hierboven is weergegeven).
Deze overweging is blijkens het woord "nog'' subsidiair van aard en ten overvloede. De Rb. heeft kennelijk voor alle zekerheid - nl. voor het geval men ondanks de overwegingen 8 t/m 11 ervan zou moeten uitgaan dat te dezen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waarop de artt. 1623b - 1623 g wel van toepassing zijn - overwogen dat ook voor dat geval het verzoek tot verlening niet voor inwilliging vatbaar zou zijn nu - volgens de feitelijke (doch onjuiste) vaststelling van de Rb. "uit niets blijkt dat het voornemen van de gemeente Tilburg om tot sloop van de woning over te gaan onvoldoende vast zou staan'', waarmede de Rb. kennelijk wil zeggen dat de "bepaalde tijd'' verstreken is, en voorts de Rb., kennelijk met het oog op het bepaalde bij art. 1623e, eerste lid, sub 3e, vaststelt dat de verhuurder een "duidelijk belang'' bij de ontruiming heeft.
De Rb. heeft echter uit het oog verloren dat in het geval de huurovereenkomst beschouwd zou moeten worden als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waarop de artt. 1623b - 1623g van toepassing zijn, de huuropzegging van 2 mei 1974 (welke overgelegd is) nietig is op grond van art. 1623b, 3e lid, nu deze niet bij deurwaardersexploit of aangetekend schrijven is geschied.
Mitsdien had de Rb., uitgaande van het subs. geval dat te dezen sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd dienen te overwegen dat de huurovereenkomst nu de huuropzegging nietig was, nog voortduurde zodat daarvan geen verlenging verzocht behoefde te worden;'';
O. aangaande het eerste en het tweede middel:
dat juist is dat de beantwoording van de vraag of een overeenkomst van huur en verhuur van een woonruimte valt onder de in art. 1623a BW vermelde uitzondering en daardoor onttrokken is aan hetgeen in de artt. 1623b - 1623g is bepaald, hiervan afhangt of deze overeenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar de aard van dat gebruik slechts van korte duur is;
dat echter de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit in het bijzonder het geval zal zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is;
dat uit de bestreden beschikking niet blijkt dat de Rb. daarover anders heeft gedacht, zodat deze middelen falen;
O. aangaande het derde middel:
dat de Rb., door in het onderhavige geval uit de omstandigheden dat het hier ging om een door de gemeente Tilburg voor de sloop bestemd pand en dat, naar verzoeker heeft moeten begrijpen, de Stichting daarover van de Gemeente slechts de beschikking heeft kunnen krijgen om dit voor korte tijd aan studenten te verhuren, af te leiden dat de onderhavige huurovereenkomst betrof het gebruik van een woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van art. 1623a voornoemd, geen blijk heeft gegeven de zin van deze bepaling te hebben misverstaan en ook geen onbegrijpelijke beslissing heeft gegeven;
O. aangaande het vierde middel:
dat dit middel bestrijdt een overweging die de beschikking van de Rb. niet draagt en reeds daarom niet tot cassatie kan leiden;
Verwerpt het beroep;
Verleent verzoeker vergunning in cassatie kosteloos te procederen.

[Mening] Conclusie Adv.-Gen. Mr. Kist.
Art. 1623a - BW, lid 1, bepaalt, dat de artt. 1623b - 1623g uitsluitend van toepassing zijn op de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, met uitzondering van die, welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Wat is de draagwijdte van deze uitzondering?
Deze vraag wordt aan de orde gesteld door het eerste in deze zaak voorgestelde middel. Ktr. en Rb. waren van oordeel dat de onderhavige overeenkomst van huur en verhuur, welke een voor de sloop bestemd pand betrof, dat door de gemeente aan verweerster was verhuurd en dat in afwachting van de sloop voor korte tijd aan studenten (in onderhuur) ter beschikking was gesteld en volgens het huurcontract bij eerste aanzegging moet worden ontruimd, een overeenkomst was welke gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Waar verweerster aan verzoeker niet meer rechten kon verschaffen dan zij zelf uit die huurovereenkomst kon doen gelden moest de tussen verzoeker en verweerster tot stand gekomen (onder)huurovereenkomst ook worden aangemerkt als een overeenkomst welke het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is, zodat de artt. 1623b - 1623g BW niet van toepassing waren en verzoeker in zijn verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst op grond van art. 1623c BW niet-ontvankelijk werd verklaard.
Het middel bestrijdt de juistheid van het oordeel van Ktr. en Rb., stellende (kort samengevat) dat deze rechters een onjuist criterium hebben aangelegd en dat het criterium is gelegen in de aard van de bewoning en niet in de aard van het verhuurde object. Tot staving van deze stelling wordt een beroep gedaan op de tekst van art. 1623a en op de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling. Aangehaald wordt een passage uit de MvT waaruit blijkt dat de bepaling bedoeld is voor vacantie- en seizoenwoningen.
Hoe hierover te oordelen? Het komt mij voor dat het middel gelijk heeft wanneer het stelt dat het criterium is gelegen in de aard van de bewoning, maar te ver gaat, wanneer het stelt dat het criterium nooit kan zijn gelegen in de aard van het object.
Het wil mij voorkomen, dat de aard van het gebruik van een woning ook kan afhangen van het object, nl. juist in een geval als het onderhavige. Heeft men te maken met een pand dat bestemd is voor de sloop, dan kan het niet anders dan dat de aard van het object de aard van het gebruik bepaalt. Huurt men zulk een slooppand (en de Rb. heeft vastgesteld dat het verzoeker bij het huren van het pand duidelijk moet zijn geweest, dat die woning door de vorige bewoners op aandrang van het gemeentebestuur was ontruimd en moet hebben geweten, dat de Stichting Studentenhuisvesting de woning slechts van de gemeente ter beschikking had gekregen om deze, in afwachting van de sloop, nog voor korte tijd aan studenten ter beschikking te kunnen stellen), dan kan deze huur bezwaarlijk anders worden beschouwd dan als een tijdelijk gebruik. De aard van het gehuurde beinvloedt hier ontegenzeggelijk de aard van het gebruik en het kan niet de bedoeling van de wet zijn geweest om dergelijke huurovereenkomsten voor verlenging in aanmerking te doen komen. M.a.w. de strekking van de wet brengt mede dat deze huurovereenkomsten buiten de regelingen van art. 1623b - g vallen.
Nu heeft de Minister in de MvT wel gesteld dat hij de uitzonderingsbepaling heeft bedoeld voor vacantie- en seizoenwoningen, maar hij heeft niet gesteld dat dit de enige categorie was, die onder de uitzonderingsbepalingen viel. Nu zich een categorie woningen blijkt voor te doen (waaraan men vermoedelijk niet heeft gedacht) die ook voor tijdelijk gebruik worden verhuurd, zie ik geen enkel bezwaar deze ook onder de uitzonderingsbepaling te laten vallen.
De Minister heeft trouwens in de Eerste Kamer (Hand. 1e Kamer blz. 1074 eerste kolom) op een vraag van Mr. Piket ("Wat is rechtens wanneer een verlofganger tijdelijk een huis in Nederland huurt en dan verneemt dat hij toch langer in Nederland kan blijven dan aanvankelijk was voorzien'') geantwoord: "Ik geloof dat de uitzondering in art. 1623a voor een geval als dit niet is bedoeld. Bij die uitzondering gaat het meer om huizen die naar hun aard bestemd zijn voor tijdelijke bewoning. Enz. Enz.''. Middag (Nieuw Huurrecht woonruimten, blz. 38) betwijfelt of dit juist is en meent dat in de tekst van de wet de aard terugslaat op het gebruik dat van korte duur moet zijn. Zoals reeds betoogd meen ik echter dat in ons geval de aard van het gebruik bepaald wordt door de aard van het huis. Naar het mij voorkomt hebben Ktr. en Rb. derhalve het juiste criterium gehanteerd en is het middel ongegrond.
Middel II gaat naar mijn oordeel niet op, omdat de beweerde innerlijke tegenstrijdigheid, zoals blijkt uit hetgeen ik naar aanleiding van middel I heb betoogd, slechts schijnbaar is en in werkelijkheid niet bestaat. De Rb. heeft de in r.o. 5 verworpen stelling van verzoeker klaarblijkelijk aldus opgevat dat verzoeker bedoelde te stellen dat de aard van het bewoonde nimmer de aard van de bewoning kan bepalen en de zo opgevatte stelling terecht verworpen. Uit de rechtsoverwegingen van de beschikking in onderling verband beschouwd moet worden afgeleid dat de Rb. - terecht - wel degelijk is uitgegaan van de gedachte, dat de aard van het gebruik van de woonruimte beslissend is voor de al dan niet toepasselijkheid van de artt. 1623b - g, waarbij de Rb. klaarblijkelijk - en terecht - heeft aangenomen dat bedoelde aard kan worden bepaald en i.c. wordt bepaald door het bewoonde. Zo beschouwd is de beschikking voldoende gemotiveerd en niet onbegrijpelijk.
Ook middel III faalt naar mijn mening. De in het middel genoemde feitelijke vaststellingen van de Rb. kunnen wel degelijk het daarop steunende oordeel, dat hier sprake is van een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, dragen. Van duisterheid of onbegrijpelijkheid is m.i. geen sprake. Van een overeenkomst van bepaalde tijd, zoals het middel wil, is m.i. hier geen sprake, het tijdstip van de sloop is niet bekend. Er is hier eerder sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Maar afgezien daarvan, het gaat hier niet om de vraag of wij te maken hebben met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of niet, de vraag is of er sprake is van een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is. Aan bewoning voor vacantiedoeleinden kan ook een overeenkomst voor bepaalde tijd ten grondslag liggen. Toch is dat een typisch voorbeeld van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is.
Middel IV tenslotte richt zich tegen een overweging ten overvloede, m.a.w. een overweging die de beslissing van de Rb. niet draagt. Daarom reeds kan het middel niet tot cassatie leiden. Afgezien daarvan komen mij de beschouwingen in de toelichting op het middel niet juist voor. R.o. 12 heeft, naar het mij voorkomt, slechts deze betekenis dat zij reageert op stellingen van verzoeker, welke blijkens het p.v. van de terechtzitting van de Rb. aldaar zijn aangevoerd en door de Rb. blijkens die overweging niet zijn aanvaard als gronden tot vernietiging van de beschikking van de Ktr.
Geen van de aangevoerde middelen gegrond achtend concludeer ik tot verwerping van het beroep met bepaling dat aan verzoeker terzake geen kosten in rekening zullen worden gebracht.