Rechtbank Zwolle 16 september 1998 - PRG 1999/5131

PRG 1999/5131



Rechtbank Zwolle 16 september 1998, 33679/HA ZA 97-1092
(mrs. M.H.S. Lebens, C.W. Bianchi, C.M.M. Hoogland-Kelkboom; m.nt. prof. mr. P. Abas)

Art. 6:2, 6:248, 6:258; 7A:1623a, 1623c en 1623e Burgerlijk Wetboek.

[Essentie] Vernietiging ontruimingsvonnis, omdat gemeente onvoldoende zwaarwegende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd, die klip en klaar aantonen, dat de financiële belangen van de gemeente bij vervreemding van de woning in lege staat moeten prevaleren boven de belangen van huurder.
Vervolg op Ktg. Deventer 18 augustus 1997, Prg. 1997, 4866. Anders dan de kantonrechter oordeelt de rechtbank dat het beroep op huurbescherming in casu niet op grond van de redelijkheid en billijkheid kan worden gepasseerd, aangezien de gemeente onvoldoende zwaarwegende feiten en omstandigheden heeft gesteld, waaruit evident volgt dat de financiële belangen van de gemeente bij de vervreemding van de woning in lege staat moeten prevaleren boven de belangen van huurder, zodat van dringend eigen gebruik geen sprake is. Volgt vernietiging van het ontruimingsvonnis.

[Tekst] Inzake Gerrit Jan Bonne Wielinga, wonende te Deventer, appellant in principaal appèl, geïntimeerde in incidenteel appèl, procureur mr. R.M.J. Lanting
tegen
Gemeente Deventer, zetelende te Deventer, geïntimeerde in principaal appèl, appellante in incidenteel appèl, advocaat mr. B.F.J. Bollen te Tilburg, procureur mr. J.A. van Wijmen.
(...)
Bespreking van de grieven
In principaal appèl
In conventie en reconventie
1. Grief 1
Deze grief richt zich tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten. Onder 1.2 heeft de kantonrechter overwogen met betrekking tot de considerans van de huurovereenkomst dat deze kernachtig melding maakt van de voorgeschiedenis en van de bedoeling van de gemeente. De rechtbank is met Wielinga van oordeel dat het woord "kernachtig" een kwalificatie inhoudt die niet door de standpunten van beide partijen wordt gedragen. Deze kwalificatie kan derhalve niet worden aangemerkt als vaststaand. Voorts heeft Wielinga aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte niet zou hebben vastgesteld dat de woning niet ontruimd en afgebroken behoefde te worden. De rechtbank kan Wielinga hierin niet volgen. In de tweede volzin van overweging 1.3 wordt dit immers expliciet overwogen. Hetgeen hiervoor is overwogen heeft tot gevolg dat, nu de grief zich niet richt tegen de overige vaststaande feiten, bij de beoordeling van het geschil uitgegaan zal worden van de door de kantonrechter vastgestelde feiten, behoudens de laatste volzin van overweging 1.2.
In reconventie
(...)
3.1. De kantonrechter heeft geoordeeld dat Wielinga geen beroep op de bescherming, die de limitatieve opzeggingsgronden een huurder bieden, toekomt op grond van de redelijkheid en billijkheid. Voordat aan een huurder het recht kan worden ontzegd om zich te beroepen op de dwingendrechtelijke bepalingen van huurbescherming dient te worden voldaan aan zware eisen. In dit verband zal bij een belangenafweging moeten blijken dat de belangen van de gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst zodanig veel zwaarder wegen dan de door de bepalingen van de vierde afdeling van titel 7 Boek 7A BW beschermde belangen van Wielinga bij voortzetting van de huurovereenkomst, dat een beroep op die bescherming in redelijkheid niet gehonoreerd kan worden.
3.2. Bij repliek heeft de gemeente haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid onderbouwd met de volgende argumenten.
- Bij het aangaan van de huurovereenkomst was voor Wielinga duidelijk dat het een tijdelijke situatie betrof in afwachting van de sanering en/of herinrichting/ontwikkeling van de Raambuurt.
- Voor de financiering van de saneringen is het noodzakelijk te beschikken over de woning in onbewoonde staat om aan de nieuwe eigenaar een verbeterplicht te kunnen opleggen. Indien en voorzover de gemeente eigenaar blijft van de onderhavige woning zal die verbetering bij gebrek aan financiële middelen niet kunnen worden uitgevoerd.
- De huurprijs die Wielinga betaalt ligt ver onder de maximaal redelijke huurprijs welke op grond van de Huurprijzenwet Woonruimte voor de onderhavige woning gehanteerd kan worden. De exploitatie van de woningen is daardoor onrendabel.
3.3. De rechtbank is op grond van de hierna volgende overwegingen van oordeel dat de door de gemeente geschetste belangen onvoldoende zwaar wegen om aan Wielinga het beroep op de beschermende werking van de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen te ontzeggen. Zoals door de kantonrechter is vastgesteld betreft de onderhavige huurovereenkomst een overeenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in art. 7A:1623b lid 2 BW. Reeds daarmee is gegeven dat de tijdelijke aard van de overeenkomst niet in de weg staat aan de toepassing van de huurbeschermingsbepalingen. Voorts heeft de gemeente niet duidelijk kunnen maken waarom de woning van Wielinga niet ook in verhuurde staat verkocht zou kunnen worden, bijvoorbeeld aan een institutionele verhuurder, onder oplegging van de verbeterplicht. Tijdens het pleidooi is gebleken dat de huurprijs weliswaar lager is dan de maximaal redelijke huurprijs welke op grond van de Huurprijzenwet Woonruimte gehanteerd kan worden voor de onderhavige woning maar ook dat die huurprijs ligt boven de minimale redelijke huurprijs. Derhalve kan niet worden ingezien dat voortdurende verhuur van de woning een onevenredige lage huuropbrengst met zich zou brengen. Andere oorzaken voor een onrendabele exploitatie zijn niet door de gemeente aangevoerd. Door de kantonrechter is nog meegewogen dat door de gemeente voldoende duidelijk is gemaakt dat zij, had zij tevoren geweten dat voor de bodemsanering niet noodzakelijk was de woning te slopen of te ontruimen, nimmer tot aankoop en verhuur van de woning zou zijn overgegaan. Bij pleidooi is echter door de gemeente bevestigd dat van aanvang af rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de woning niet gesloopt behoefde te worden. Dit blijkt ook uit de als productie H bij antwoord overgelegde "Aankoopregeling Raambuurt", met name p. 4 bovenaan, waarin tevens de mogelijkheid is voorzien dat de gemeente met een aantal panden zal blijven zitten. Nog los van de vraag of de onvoorziene omstandigheid al had mogen meewegen voor de beoordeling van de redelijkheid van het beroep op huurbescherming gaat deze afweging in ieder geval al niet op omdat deze uitgaat van een verkeerde veronderstelling.
3.4. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Wielinga een beroep toekomt op de huurbeschermingsbepalingen.
3.5. Nu vastgesteld is dat Wielinga zich mag beroepen op de huurbeschermingsbepalingen dient in dat kader te worden beoordeeld of er grond bestaat om de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen toe te wijzen. Door de gemeente is als grond voor de opzegging van de huurovereenkomst aangevoerd dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik hierin bestaande dat de verkoop van de woning in onverhuurde staat noodzakelijk is om de sanering, herinrichting en ontwikkeling van de raambuurt te financieren. Daarbij zou volgens de gemeente niet de vervreemding de grondslag zijn voor de opzegging maar de financiering van het stadsvernieuwingsplan Raambuurt. De gegeven opzeggingsgrond is opgenomen in art. 7A:1623e lid 1 onder 3e BW, waarin uitdrukkelijk is bepaald dat onder dringend eigen gebruik niet valt te verstaan vervreemding van de woning. De ratio hiervan is dat het financiële belang van de verhuurder bij een hogere opbrengst niet opweegt tegen het beschermde huurdersbelang. In de rechtspraak bestaat evenwel een tendens in de richting van een restrictieve interpretatie van het begrip vervreemding waarbij in uitzonderlijke gevallen de financiële belangen van de verhuurder kunnen prevaleren boven de belangen van de huurder. In het onderhavige geval zijn door de gemeente echter onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht die tot een dergelijke uitzondering zouden moeten leiden. Ook de verkoop in verhuurde staat kan immers bijdragen aan de financiering van de stadsvernieuwing in de Raambuurt. Daarbij komt dat gebleken is dat inmiddels het grootste gedeelte van de indertijd door de gemeente in verband met de sanering aangekochte woningen is verkocht en de gemeente nog slechts vijf woningen in eigendom heeft overgehouden.
3.6. De slotsom is dat er geen grond bestaat om de huurovereenkomst tussen partijen te beëindigen en dat de vordering van de gemeente alsnog dient te worden afgewezen. De grieven zijn derhalve terecht voorgesteld en het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd voor zover het de beslissing in reconventie betreft.
4. In conventie
4.1. Zoals hiervoor al onder 1 is overwogen leidt de enige grief die nog resteert, nadat Wielinga grief 13 tijdens het pleidooi heeft laten vallen, niet tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter in conventie. Wel heeft Wielinga zijn eis in conventie vermeerderd in die zin dat thans wordt gevorderd dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen zal wijzigen in die zin dat deze voortaan een overeenkomst voor onbepaalde tijd zal zijn. Hij heeft zich daarbij beroepen op de onvoorziene omstandigheid dat de door hem gehuurde woning niet behoefde te worden afgebroken. Deze vordering zal worden afgewezen. De in art. 6:258 BW gegeven mogelijkheid van wijziging wegens onvoorziene omstandigheden dient volgens vaste rechtspraak terughoudend te worden toegepast. Aangezien, zoals de kantonrechter onbestreden voor recht heeft verklaard, op de huurovereenkomst tussen partijen art. 7A:1623b BW van toepassing is en de feitelijke uitvoering van de overeenkomst niet zal verschillen van die van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, kan niet worden ingezien welk belang Wielinga heeft bij wijziging van de overeenkomst. Bovendien is het uiterst onwaarschijnlijk dat de in de overeenkomst vastgelegde voorwaarde voor beëindiging ooit nog in vervulling zal gaan. Niet kan derhalve worden geoordeeld dat instandhouding van de overeenkomst in ongewijzigde vorm in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.
4.2. Nu de vermeerderde vordering dient te worden afgewezen zal het vonnis van de kantonrechter in conventie worden bekrachtigd.
In incidenteel appèl
5. In reconventie
Hiervoor is reeds overwogen dat de vordering in reconventie alsnog dient te worden afgewezen. Daarmee komt het belang aan de grief van de gemeente te ontvallen.
In principaal en incidenteel appèl
6. In conventie en reconventie
De gemeente zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding, zowel in eerste aanleg (f 1200. Red.) voor zover het de reconventionele vordering betreft als in hoger beroep. (f 3860,15. Red.)