Rechtbank Utrecht 23 mei 2001 - WR 2002/11

WR 2002/11



Rechtbank Utrecht
23 mei 2001
(Zie Prg. 2001, 5707)

Art. 1584 BW

huurovereenkomst (sprake van) / sprake van huur na afloop van bruikleenovereenkomst

[Essentie] Na afloop van de bruikleenovereenkomst, is - stilzwijgend - een huurovereenkomst tot stand gekomen, nu de daarvoor betaalde vergoeding door de eigenaar is aanvaard en als 'huur' is aangeduid en de gebruiker feitelijk als huurder werd behandeld. Dat de betaalde vergoeding (enkele tientjes) in geen verhouding staat tot de waarde van de woning (ƒ 900 000) doet daar niet aan af.

[Tekst] Eiseres: Stichting Mitros, gevestigd te Utrecht
Procureur: mr. B.E.J.M. Tomlow
Gedaagde: Gerardus Johannes Maria Molenaar, wonende te Utrecht
Procureur: mr. J. van Andel
1 Het verloop van de procedure
(...)
2 De feiten
2.1 Molenaar bewoont sinds 1976 een woning met ondergrond en toebehoren gelegen op het adres Vechtdijk 152 te Utrecht, hierna gezamenlijk 'de woning'. De woning behoort in eigendom toe aan Mitros.
2.2 De woning is eerder eigendom geweest van de gemeente Utrecht, zowel destijds als thans de werkgever van Molenaar. Deze heeft hem in 1976 toegestaan daarin om niet zijn intrek te nemen voor een periode van twee jaar, bij wege van bruikleen.
2.3 Het gebruik respectievelijk de bewoning door Molenaar van de woning is na afloop van de hierboven genoemde periode van twee jaar ononderbroken voortgezet, en duurt heden nog voort.
2.4 Na het verstrijken van bovengenoemde periode van twee jaar is Molenaar maandelijks een geldelijke vergoeding gaan betalen aan de gemeente Utrecht (en nadien aan Mitros) in verband met zijn gebruik van de woning, laatstelijk ƒ 79,17. Deze vergoeding - die nooit meer dan het zojuist genoemde bedrag heeft belopen - is in dit geding door hemzelf aangemerkt als 'huur' en door Mitros als 'een bijdrage in de kosten' van Mitros als eigenaar, zoals onroerende zaakbelasting en verzekeringspremies.
2.5 De woning was aanvankelijk, toen Molenaar daarin zijn intrek nam, bestemd voor afbraak. Deze sloopbestemming is naderhand vervallen.
2.6 Molenaar heeft, op zijn kosten, in de loop der jaren meer of minder beduidende onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Volgens hemzelf is hiermee een bedrag van (in totaal) ruim ƒ 180 000 gemoeid geweest en volgens Mitros een bedrag van (naar schatting) omstreeks ƒ 35 000.
2.7 De vrije onderhandse verkoopwaarde van de woning (met ondergrond en toebehoren) bedraagt volgens een in opdracht van Mitros uitgevoerde taxatie gedateerd 29 januari 2001 ƒ 925 000 en volgens een in opdracht van Molenaar uitgevoerde taxatie gedateerd 21 juni 2000 ƒ 890 000.
2.8 Mitros, zich op het standpunt stellende dat de onder 2.2 aangehaalde overeenkomst van bruikleen tussen partijen nog steeds van kracht is, heeft deze overeenkomst op 12 juli 2000 schriftelijk opgezegd (tegen 1 februari 2001), in verband met haar voornemen over te gaan tot verkoop van de woning. Molenaar heeft deze opzegging bestreden, stellende dat voor de aanvankelijk aangegane bruikleenovereenkomst nadien, in 1978, een huurovereenkomst in de plaats is getreden.
2.9 Blijkens door Molenaar overgelegde, aan hem geadresseerde correspondentie en aanverwante stukken is hij door Mitros en door haar rechtsvoorganger als eigenaar van de woning, de gemeente Utrecht, meermalen aangeschreven als 'huurder'. In bedoelde stukken wordt bovendien meermalen verwezen naar de 'huur' van de woning door Molenaar (bijvoorbeeld in verband met een huurprijswijziging of in verband met de mogelijke verkoop van de woning). Het oudste door Molenaar overgelegde stuk betreft een brief gedateerd 16 november 1978.
2.10 Er is geen schriftelijke (bruikleen- of huur)overeenkomst overgelegd.
3 De vordering en het verweer
3.1 Mitros heeft gevorderd, samengevat, dat voor recht wordt verklaard dat de overeenkomst tussen partijen betreffende het gebruik van de woning door Molenaar, een overeenkomst van bruikleen is.
3.2 Zij heeft voorts gevorderd dat Molenaar wordt veroordeeld om de woning te ontruimen en ter vrije beschikking aan Mitros te stellen per 1 februari 2001, althans per een door de rechtbank te bepalen datum, met machtiging aan Mitros om de gevorderde ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren, een en ander zoals in de dagvaarding nader omschreven.
3.3 Subsidiair heeft Mitros gevorderd dat de rechtbank een zodanige beslissing zal nemen als zij in goede justitie meent te behoren.
3.4 Bij gelegenheid van de onder 1.4 aangehaalde pleidooien heeft Mitros, ter toelichting op haar vorderingen, te kennen gegeven een ontruiming per 1 januari 2002 redelijk te achten. Zij heeft bovendien toegezegd dat zij bereid is aan Molenaar vervangende woonruimte aan te bieden, bij wege van een eenmalig aanbod voor huisvesting van een tweepersoonshuishouding zoals thans door Molenaar gedreven tegen een gebruikelijke (de rechtbank verstaat: courante) prijs.
3.5 Molenaar heeft tegen de door Mitros ingestelde vorderingen verweer gevoerd. Allereerst heeft hij aangevoerd dat de rechtbank niet bevoegd is om kennis te nemen van de door Mitros ingestelde vorderingen omdat de overeenkomst tussen partijen waarop deze vorderingen betrekking hebben, een huurovereenkomst is, zodat zij (ingevolge artikel 39 van de Wet op de Rechterlijke Organisatie) tot de uitsluitende bevoegdheid van de kantonrechter behoren.
3.6 Subsidiair heeft Molenaar aangevoerd, samengevat, dat de overeenkomst tussen partijen gezien haar aard, zelfs indien sprake mocht zijn van een bruikleenovereenkomst zoals door Mitros gesteld, in de gegeven omstandigheden niet opzegbaar is. Molenaars weren zullen, voor zover voor de beoordeling van het geschil van belang, verder hierna aan de orde komen.
4 De beoordeling van het geschil
A De bevoegdheid van de rechtbank
4.1
Het verweer dat de rechtbank niet bevoegd is tot kennisneming van de door Mitros ingestelde vorderingen, faalt.
4.2 Voor het antwoord op de vraag of de rechtbank bevoegd is tot kennisneming van een bepaalde rechtsvordering, is in beginsel bepalend de vordering zoals door de eiser ingesteld en hetgeen daaraan door deze ten grondslag is gelegd, blijkend uit de dagvaarding.
4.3 Nu Mitros als grondslag van haar vorderingen een overeenkomst van bruikleen heeft gesteld (en niet een huurovereenkomst), behoren deze niet tot de uitsluitende bevoegdheid van de kantonrechter ter zake van huuraangelegenheden. De rechtbank is mitsdien, ingevolge artikel 53 van de Wet op de Rechterlijke Organisatie, tot kennisneming bevoegd.
B De rechtsbetrekking tussen partijen
4.4
Wel gegrond is Molenaars verweer dat het door Mitros gevorderde rechtens niet toewijsbaar is omdat de rechtsbetrekking tussen partijen in werkelijkheid een huurovereenkomst betreft. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.
4.5 Vaststaat dat de rechtsvoorganger van Mitros als eigenaar, de gemeente Utrecht, in 1976 aan Molenaar toestemming heeft verleend om metterwoon zijn intrek in de woning te nemen. Eveneens staat vast dat hem het gebruik van de woning aanvankelijk - krachtens de onder 2.2 aangehaalde overeenkomst van bruikleen - om niet is toegestaan.
Vaststaat voorts dat Molenaar na verloop van twee jaar - derhalve na afloop van de termijn waarvoor bovenbedoelde bruikleenovereenkomst was aangegaan - aan de rechtsvoorganger van Mitros een maandelijkse vergoeding (van enkele tientjes) is gaan betalen in verband met zijn gebruik van de woning.
4.6 Uit de door Molenaar overgelegde - onder 2.9 aangehaalde - stukken, in het bijzonder uit de overgelegde kopieën van acceptgiro's en huurprijsmededelingen, blijkt dat de aan Molenaar in rekening gebrachte vergoeding door Mitros en haar rechtsvoorganger consequent is aangemerkt als 'huur', en dat Molenaar door beiden als 'huurder' is aangeschreven. Uit genoemde stukken blijkt voorts dat Molenaar ook metterdaad als een huurder is behandeld, zowel met betrekking tot de wijze van betaling en de jaarlijkse verhoging van de door hem te betalen vergoeding - die op dezelfde voet en in dezelfde bewoordingen als een huurprijsverhoging heeft plaatsgevonden -, als met betrekking tot de mogelijkheid van verkoop van de woning door Mitros aan hemzelf. Uit de overgelegde stukken blijkt ten slotte dat Molenaar reeds in 1978 - derhalve in het jaar waarin de eerder overeengekomen bruikleentermijn verstreek - door de rechtsvoorganger van Mitros als 'huurder' is aangesproken (ter zake van de 'huurinning').
4.7 Niet in dispuut is dat Molenaar de vergoeding die hem door Mitros en haar rechtsvoorganger - als 'huur' - in rekening is gebracht, door de jaren heen daadwerkelijk heeft betaald en dat de desbetreffende betalingen door Mitros en haar rechtsvoorganger zijn aanvaard en behouden. Evenmin in dispuut is dat Mitros en haar rechtsvoorganger aan Molenaar het gebruik van de woning zijn blijven toestaan na afloop van de oorspronkelijk overeengekomen periode van twee jaar (tot aan de onder 2.8 aangehaalde opzegging).
4.8 Uit het onder 4.5, 4.6 en 4.7 overwogene volgt dat de rechtsvoorganger van Mitros aan Molenaar het genot van de woning heeft toegestaan en dit na het verstrijken van de oorspronkelijk overeengekomen (bruikleen)termijn heeft bestendigd, dat Molenaar na afloop van de periode waarvoor het gebruik van de woning om niet was overeengekomen, een geldelijke vergoeding is gaan betalen die door Mitros en haar rechtsvoorganger is aanvaard en als 'huur' is aangeduid, en dat Molenaar door beiden niet alleen als huurder is betiteld maar ook als zodanig is behandeld. Uit deze feiten, in onderlinge samenhang beschouwd, leidt de rechtbank af dat tussen de rechtsvoorganger van Mitros en Molenaar na afloop van hun eerdere bruikleenovereenkomst, een - heden nog voortdurende - huurovereenkomst is totstandgekomen, althans dat Molenaar gezien de gedragingen van bedoelde rechtsvoorganger het gerechtvaardigde vertrouwen mocht hebben dat deze met een huurovereenkomst had ingestemd. Aan deze huurovereenkomst is Mitros, als rechtsopvolger van de gemeente Utrecht, derhalve gebonden.
4.9 Aan het bovenstaande doet niet af dat de herkomst van de door Molenaar betaalde vergoeding volgens Mitros 'volstrekt onduidelijk' is, nu zulks de hierboven aangehaalde feiten niet anders maakt en evenmin noopt tot de gevolgtrekking dat genoemde vergoeding rechtens niet als 'huur' zou mogen gelden.
4.10 Het verweer dat de door Molenaar betaalde vergoeding geen redelijke tegenprestatie voor het genot van de woning betreft, althans in geen reële verhouding staat tot de feitelijke waarde van de woning blijkens uit de onder 2.7 aangehaalde taxaties, wordt eveneens gepasseerd. Dit verweer laat immers onverlet dat deze vergoeding - krachtens het onder 4.5 tot en met 4.8 overwogene - heeft te gelden als de tussen partijen, althans tussen de rechtsvoorganger van Mitros en Molenaar, overeengekomen huurprijs, die partijen als zodanig verbindt. Dat deze prijs in verhouding tot de getaxeerde waarde(n) van de woning als (bijzonder) laag kan worden beschouwd, doet - naar vaste jurisprudentie - aan dit rechtskarakter niets af.
4.11 Van belang is evenmin dat een deel van de onder 4.6 bedoelde stukken in een geautomatiseerd proces is vervaardigd, nu Mitros en haar rechtsvoorganger zélf voor deze wijze van vervaardiging hebben gekozen, zodat het resultaat daarvan in beginsel - behoudens klaarblijkelijke, door Molenaar in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs als zodanig te begrijpen onjuistheden, waarvan ten processe niet is gebleken - voor hun rekening komt. Hetzelfde geldt voor Mitros' stelling dat de woning mogelijk per abuis in de administratie van huurwoningen van Mitros of haar rechtsvoorganger is opgenomen.
4.12 Ten slotte wordt ook aan het verweer dat Molenaar in zijn hoedanigheid van werknemer van de gemeente Utrecht, mogelijk zelf de hand heeft gehad in de opname van de woning in een huuradministratie en in de betaling van een bescheiden geldelijke vergoeding, voorbij gegaan. Dit verweer is immers op geen enkele wijze onderbouwd met feiten waaruit de juistheid van het gestelde zou kunnen volgen.
C De gevolgtrekkingen in verband met de beoordeling
4.13
Uit het onder B overwogene volgt dat de rechtsbetrekking tussen partijen dient te worden verstaan als een huurovereenkomst. Het door Mitros (primair en subsidiair) gevorderde, dat is gebaseerd op de - onjuist gebleken - grondslag dat sprake is van een overeenkomst van bruikleen, kan daarom niet op grond van de gestelde aanwezigheid van een bruikleenovereenkomst worden toegewezen.
4.14 De feiten die Mitros aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd, voor zover deze in dit geding zijn komen vast te staan, kunnen die vorderingen ook anderszins niet dragen, nu tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst en het door Mitros gevorderde geen steun vindt in de toepasselijke wettelijke bepalingen met betrekking tot de huur en verhuur van woonruimte. De ingestelde vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
4.15 Mitros zal, als in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5 Beslissing
De rechtbank:
5.1 wijst de vorderingen af;
5.2 veroordeelt Mitros in de proceskosten aan de zijde van Molenaar gevallen, tot op deze uitspraak begroot op ƒ 400 aan verschotten en op ƒ 3440 aan salaris, en verklaart dit vonnis wat betreft deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.H.F.M. Cortenraad LL.M. en is in het openbaar uitgesproken op woensdag 23 mei 2001.