Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 27 augustus 2003 - WR 2004/30

Zie ro. 20 en 21, red.

 

WR 2004/30

 

--------------------------------------------------------------------------------

 

Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam

27 augustus 2003

 

Art. 1623a lid 1 BW oud; art. 1623b lid 10 BW oud

 

naar zijn aard van korte duur / leegstandwet / tijdelijke verhuur van bejaardenwoningen aan jongeren betreft geen gebruik naar zijn aard van korte duur / verhuurder had de mogelijkheden van de Leegstandwet kunnen gebruiken / vervolg van WR 2002, 3

 

[Essentie] Tijdelijke verhuur van bejaardenwoningen aan jongeren in afwachting van verbouw, koop of renovatie. Geen gebruik naar zijn aard van korte duur. Verhuurder had gebruik kunnen maken van de mogelijkheden die de Leegstandwet biedt. Hoewel het beroep op huurbescherming in beginsel niet in strijd met redelijkheid en billijkheid is, zijn huurders toch gehouden tot ontruiming nu zij hun rechten hebben prijsgegeven door na het aangaan van de overeenkomst in te stemmen met beëindiging.

 

[Tekst] Eisers in conventie, verweerders in reconventie: 1 A. Kerstens

2 R. Kroon

3 P. Winklaar

4 K. Sengers

5 F. Bokma

allen wonende te Amsterdam gezamenlijk nader te noemen: de huurders

Gemachtigde: mr. H.A. Dragstra

Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie: De Eendracht-Anslo BV, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam

Gemachtigde: mr. O.A.H. van Dalsum

(...)

Gronden van de beslissing

In conventie en reconventie

1 Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:

1.1 De Eendracht heeft als statutair doel het beschikbaar stellen van woonruimte aan ouderen. Zij exploiteert een flatgebouw aan de Overtoom 295. Dit gebouw kent 54 woningen met eigen voorzieningen en eigen toegang. In of nabij dit gebouw zijn nog gemeenschappelijke voorzieningen zoals een keuken ten behoeve van koffie- en maaltijdvoorzieningen voor ouderen, een recreatieruimte en het kantoortje van de beheerder.

1.2 De Eendracht achtte de woningen niet langer geschikt voor bewoning door ouderen. Zij is leeg gekomen woningen gaan verhuren aan jongeren, zoals de onderhavige huurders. Aanvankelijk door middel van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, vanaf medio 1996 door middel van huurovereenkomsten 'van korte duur en bepaalde tijd'.

1.3 De door De Eendracht gehanteerde standaard-contracten met als titel 'Huurovereenkomst van korte duur en bepaalde tijd' vermelden in hun preambule dat De Eendracht plannen heeft om over te gaan tot verbouwing, nieuwbouw of verkoop en bereid is tot verhuur zolang deze plannen nog geen definitieve vorm hebben verkregen en mits de huurder garandeert dat de woning leeg wordt opgeleverd op het moment waarop De Eendracht haar plannen wil realiseren. De overeenkomst bevat de verplichting van de huurder om de woning te ontruimen bij het einde van de huurperiode. Voorts wordt in deze overeenkomst bepaald dat partijen tegen het einde van de bepaalde tijd in overleg zullen treden over de vraag of een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst van maximaal een jaar kan worden aangegaan.

1.4 Tegelijk met het (voor de eerste maal) aangaan van de onder 1.3 bedoelde overeenkomst liet De Eendracht de nieuwe huurder een verklaring ondertekenen met als titel 'Verklaring van de huurder i.v.m. voorgenomen lege oplevering', met ondermeer de volgende tekst:

'... verklaart dat zij/hij bekend is met het voornemen van verhuurder om het gebouw, aan de Overtoom nr. 295 waarin zich de kamer bevindt welke zij/hij huurt, op termijn te verbouwen/renoveren/verkopen, en dat zij/hij, huurder; bereid is de kamer binnen drie maanden na aanzegging leeg en vrij aan verhuurder ter beschikking te stellen zodra verhuurder de uitvoering van dit voornemen heeft medegedeeld en de vrije beschikking over het gebouw wenst/eist. Huurder verklaart bovendien dat zij/hij van verhuurder het recht om de kamer te huren heeft verkregen voor een korte periode gedurende welke het gebouw(gedeeltelijk) leeg staat en tevens op voorwaarde dat verhuurder binnen drie maanden de vrije beschikking over het gebouw krijgt.'

1.5 Bij de verlenging van reeds bestaande huurovereenkomsten hanteerde De Eendracht een contract van één pagina met eveneens de titel: 'Huurovereenkomst van korte duur en bepaalde tijd', waarin een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van een jaar werd aangegaan, met bepaling dat die overeenkomst van rechtswege aan het einde van die termijn zou eindigen zonder dat opzegging vereist zou zijn, en waarin voor het overige werd verwezen naar de bepalingen van de standaard-huurovereenkomst als hiervoor bedoeld onder 1.3.

1.6 Met Kerstens heeft De Eendracht ingaande 8 maart 1995 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten. In 1996, 1997, 1998 en 1999, telkens ingaande 1 juli, is door De Eendracht en Kerstens een overeenkomst voor de duur van een jaar als hiervoor onder 1.5 ondertekend.

1.7 Met Kroon is De Eendracht ingaande 1 januari 2000 een overeenkomst aangegaan als hiervoor bedoeld onder 1.3. voor de periode tot 1 juli 2000 Kroon heeft tevens de verklaring ondertekend als hiervoor bedoeld onder 1.4.

1.8 Met Winklaar is De Eendracht ingaande 1 oktober 1998 een overeenkomst aangegaan als hiervoor bedoeld onder 1.3 voor de periode tot 1 juli 1999. Winklaar heeft tevens de verklaring ondertekend als hiervoor bedoeld onder 1.4. Op of omstreeks 1 juli 1999 hebben De Eendracht en Winklaar een overeenkomst ondertekend als hiervoor bedoeld onder 1.5 voor de periode tot 1 juli 2000.

1.9 Met Sengers is De Eendracht ingaande 1 januari 1997 een overeenkomst aangegaan als hiervoor bedoeld onder 1.3 voor de periode tot 1 juli 1997. Sengers heeft tevens de verklaring ondertekend als hiervoor bedoeld onder 1.4. In 1997, 1998 en 1999, steeds ingaande 1 juli, hebben De Eendracht en Sengers een overeenkomst voor de duur van een jaar ondertekend als hiervoor bedoeld onder 1.5. In verband met een verhuizing van Sengers naar een andere woning binnen het gebouw zijn partijen voor de periode 1 augustus 1999 tot 1 juli 2000 opnieuw een overeenkomst aangegaan als hiervoor bedoeld onder 1.3 en heeft Sengers opnieuw de verklaring ondertekend als hiervoor bedoeld onder 1.4.

1.10 Met Bokma is De Eendracht ingaande 1 augustus 1998 een overeenkomst aangegaan als hiervoor bedoeld onder 1.3 voor de periode tot 1 juli 1999. Bokma heeft tevens de verklaring ondertekend als hiervoor bedoeld onder 1.4. Op of omstreeks 1 juli 1999 hebben De Eendracht en Bokma een overeenkomst ondertekend als hiervoor bedoeld onder 1.5 voor de periode tot 1 juli 2000.

1.11 Bij brief van 9 juni 2000 heeft De Eendracht aan de huurders medegedeeld dat het in verband met een renovatie noodzakelijk is dat de woningen per 1 oktober 2000 worden ontruimd. Deze brief bevatte ondermeer de volgende tekst:

'Bij deze zeggen wij daarom de beëindiging aan van de huur en verzoeken wij u de door u gebruikte 1-kamerwoning leeg, ontruimd en in de staat waarin u deze indertijd hebt betrokken op te leveren per 1 oktober 2000.'

1.12 Omdat een aantal bewoners, waaronder eisers, weigerden aan het verzoek tot ontruiming te voldoen heeft De Eendracht in kort geding ontruiming gevorderd. Bij vonnis van 15 februari 2001 heeft de President van de rechtbank te Amsterdam de vordering afgewezen. In appèl heeft het gerechtshof te Amsterdam bij arrest van 25 oktober 2001 de vordering tot ontruiming toegewezen per uiterlijk 1 februari 2002. Om executie van dit arrest te voorkomen hebben (onder andere) eisers hun woningen uiterlijk 1 februari 2002 ontruimd.

In conventie

2 De huurders vorderen ten eerste te verklaren voor recht dat tussen partijen sprake is (geweest) van de verhuur van woonruimte als bedoeld in art. 7A:1623a e.v. BW en niet van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur. Ten tweede vorderen zij te verklaren voor recht dat De Eendracht, gebruik makend van het arrest van het hof te Amsterdam, de huurders ten onrechte heeft bewogen tot de ontruiming van hun woonruimte. Ten derde vorderen zij De Eendracht te veroordelen tot vergoeding van de door deze ontruiming geleden schade, nader op te maken bij staat. De huurders stellen - kort gezegd - dat het Hof in de kort-gedingprocedure ten onrechte tot het voorlopig oordeel is gekomen dat er sprake is geweest van een verhuur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur is, dat de huurders ten volle een beroep kunnen doen op de regels van huurbescherming, dat door De Eendracht geen vordering gericht op beëindiging van de huurovereenkomst is ingesteld, dat de ontruiming derhalve ten onrechte is toegewezen, dat de ontruiming door (althans afgedwongen door) De Eendracht onrechtmatig was, en dat De Eendracht aansprakelijk is voor de schade die de huurders daardoor hebben geleden.

3 De Eendracht verweert zich tegen deze vordering en voert - kort gezegd - aan dat het arrest van het Hof waarbij de ontruiming werd toegewezen op goede gronden is gewezen omdat er wel sprake was van verhuur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur was, dit vanwege de aard van de woonruimte en van het gebruik, en vanwege de wijze waarop partijen zich over en weer jegens elkaar hebben gedragen. Subsidiair voert De Eendracht aan dat vanwege dezelfde redenen een beroep van de huurders op de regels van huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Tenslotte betwist De Eendracht dat de huurders door de ontruiming schade hebben geleden.

4 Voorwaardelijk, namelijk voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat er sprake is van verhuur van woonruimte waarop de artikelen 7A:1623a e.v. BW van toepassing zijn, vordert De Eendracht bij wijze van tegenvordering te verklaren voor recht dat aan de huurders geen beroep op de wettelijke huurbescherming toekomt omdat een dergelijk beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Voorts vordert De Eendracht bij wijze van tegenvordering te verklaren voor recht dat zij jegens de huurders niet schadeplichtig is in verband met of als gevolg van de ontruiming door de huurders van hun woonruimten.

5 Voor zover nodig zal hierna nader worden ingegaan op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld. De conventie en reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Geoordeeld wordt als volgt.

6 In deze procedure is allereerst de vraag aan de orde of er sprake was van de verhuur van woonruimte, welke een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, waarop de artikelen 7A:1623a e.v. BW niet van toepassing zijn. Dit laatste betreft een uitzondering die met terughoudendheid moet worden toegepast. Daarbij dient te worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning, alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Voorts dienen tevens de overige wettelijke bepalingen in aanmerking te worden genomen, in het bijzonder die welke de wetgever uitdrukkelijk voor situaties als de onderhavige heeft bedoeld.

7 Hoe terughoudend de betreffende uitzondering moet worden toegepast blijkt uit de toelichting die de Minister in de Tweede Kamer over de toepassing daarvan heeft gegeven (Handelingen II 1978/1979, p. 5026):

'Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. Het beste voorbeeld is wellicht het gebruik als vakantiewoning. Een goed voorbeeld is ook het gebruik van een wisselwoning, die voor een aantal weken wordt betrokken als de eigen woning wordt gerenoveerd. Naar zijn aard is dat gebruik van beperkte duur. Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. Iedereen begrijpt dat het, als je een vakantiewoning huurt, onzinnig zou zijn om je na afloop van die paar weken op huurbescherming te beroepen. Het gaat trouwens ook niet om de aanduiding die je van de woning geeft, want het is best mogelijk dat een huis, dat je normaal als vakantiehuis zou typeren, permanent wordt verhuurd. Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende huur.'

8 Door De Eendracht is aangevoerd dat de aard van de woningen (bejaardenhuisvesting), de aard van de bewoning (tijdelijke bewoning in afwachting van verbouwing, verkoop of renovatie) en de bedoeling van partijen (de teksten van de overeenkomsten en verklaring) tezamen met zich meebrengen dat er sprake is van gebruik 'naar zijn aard van korte duur'.

9 Hoewel aan De Eendracht moet worden toegegeven dat niet aan alle hiervoor genoemde elementen afzonderlijk behoeft te worden voldaan, maar dat zij in hun onderling verband moeten worden beschouwd, dient haar stelling te worden afgewezen omdat bedoelde elementen in de onderhavige gevallen noch afzonderlijk, noch tezamen in onderling verband beschouwd de hierboven bedoelde uitzondering op de hoofdregel rechtvaardigen. Daarbij zijn met name de volgende feiten en omstandigheden van belang.

10 Op de eerste plaats betrof het zelfstandige woningen die, naar de huurders onbetwist hebben gesteld, zeer wel gedurende enkele jaren door jongeren konden worden bewoond. Naar de eigen stellingen van De Eendracht waren de woningen vanaf (in elk geval) 1995 niet langer geschikt geacht voor huisvesting van ouderen. Het betrof woningen die niet wezenlijk verschillend waren van andere door (onder andere) jongeren gehuurde eenkamerwoningen. De Eendracht placht bestaande huurovereenkomsten steeds met een jaar te verlengen, welke termijn ook als mogelijkheid in de gebruikte contracten was opgenomen.

11 Zoals uit de tekst van de overeenkomsten blijkt en door De Eendracht ook is erkend wist zij bij het aangaan van de huurovereenkomsten nog niet of zij de woningen wilde verbouwen, renoveren of verkopen. Dit betekende dat het bij het sluiten van een dergelijke overeenkomst voor de huurder onzeker was of er tijdens duur van de huurovereenkomst aan de zijde van de verhuurder enig belang zou ontstaan dat de verhuurder zou nopen te streven naar een beëindiging van de huurovereenkomst. Die onzekerheid verdraagt zich niet met de bedoeling van de wetgever (vergelijk hiervoor onder 7.) dat het voor een ieder evident moet zijn dat er sprake is van gebruik dat in het concrete geval naar zijn aard slechts voor korte duur is.

12 Een van de redenen van De Eendracht om tijdelijke huurovereenkomsten te willen sluiten was een mogelijke verkoop van het complex. Een voornemen van De Eendracht tot vervreemding van het complex zal slechts in uitzonderlijke gevallen kunnen dienen als grond om het gebruik door de huurder tot het tijdstip van die vervreemding aan te merken als 'naar zijn aard van korte duur'. Dit gelet op de uitdrukkelijke bedoeling van de wetgever om de huurder van woonruimte bij vervreemding door de verhuurder van die woonruimte wel huurbescherming te bieden (vergelijk de artikelen 7A:1612 en 1623e lid 1 onder 3). Door De Eendracht zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die in dit geval tot de aanname van een dergelijk uitzonderlijk geval aanleiding geven.

13 Uiteindelijk heeft De Eendracht het complex niet verkocht maar wenste zij het te gaan renoveren. Er was sprake van een situatie waarin De Eendracht, als eigenaar van verhuurde woningen, het voornemen had deze woningen ingrijpend te verbouwen of te renoveren. Zij kon de feitelijke realisatie daarvan nog niet beginnen, omdat de planontwikkeling nog niet was voltooid en/of de financiering of vergunningverlening nog niet rond was, en wenste de te renoveren woningen in afwachting daarvan te verhuren met de zekerheid dat deze tijdig zouden kunnen worden ontruimd op het moment dat de werkzaamheden daadwerkelijk zouden kunnen aanvangen. Voor een dergelijke situatie heeft de wetgever uitdrukkelijk de regeling van artikel 15 e.v. Leegstandswet bedoeld. Op grond daarvan kon De Eendracht, met inachtname van de in die wet gestelde voorwaarden, een vergunning verkrijgen waardoor de (meeste) bepalingen van huurbescherming buiten toepassing zouden blijven. De wetgever heeft voor een situatie als de onderhavige derhalve reeds een regeling getroffen waarin de voorwaarden zijn geregeld waaraan moet zijn voldaan om de regels van huurbescherming buiten toepassing te laten. Dan ligt het niet voor de hand om, in een geval waarin de verhuurder niet aan de daaraan verbonden voorwaarden voldoet of geen gebruik wil maken van die regeling, spoedig aan te nemen dat er sprake is van een met terughoudendheid toe te passen uitzondering op de hoofdregel dat huurbescherming van toepassing is. Bijzondere omstandigheden, waardoor De Eendracht - anders dan soortgelijke organisaties in soortgelijke gevallen - redelijkerwijs geen gebruik had kunnen maken van de mogelijkheden van de Leegstandswet, zijn gesteld noch gebleken.

14 Het is evident dat het de bedoeling van De Eendracht was om bij het aangaan van de huurovereenkomst de huurbescherming buiten toepassing te laten. Dit blijkt ook duidelijk uit de tekst van de overeenkomsten, en voorts uit de tekst van de verklaring die de huurder tegelijk met het aangaan van de huurovereenkomst heeft ondertekend, waarin wordt bepaald dat hij of zij het gehuurde bij het einde van de huur zullen ontruimen. Daaruit (alleen) kan echter niet worden afgeleid dat het ook de bedoeling van de huurder was om, zodra De Eendracht dat zou verlangen, te ontruimen, althans af te zien van een beroep op huurbescherming. Volgens vaste rechtspraak kan een huurder zich niet tegelijk met het aangaan van de huurovereenkomst verplichten om af te zien van huurbescherming. Voorts kan uit het feit dat een huurcontract bepalingen bevat die in strijd zijn met dwingend recht en derhalve nietig zijn, bezwaarlijk worden afgeleid dat de huurder reeds bij het (voor de eerste maal) aangaan van de huurovereenkomst vrijwillig afziet van de hem of haar toekomende huurbescherming.

15 Uit het voorgaande volgt dat noch de aard van de woonruimte, noch de duur of aard van het gebruik, noch de bedoeling van partijen, hetzij afzonderlijk hetzij in samenhang beschouwd, voldoende aanleiding vormen om in de onderhavige gevallen te concluderen dat er sprake is (geweest) van verhuur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur was. De door de huurders als eerste gevorderde verklaring voor recht is derhalve toewijsbaar.

16 Nu is voldaan aan de voorwaarde waaronder zij is ingesteld, zal de door De Eendracht voorwaardelijk gevorderde verklaring voor recht moeten worden beoordeeld. Het voorgaande betekent niet automatisch dat de door De Eendracht op grond van het in kort geding gewezen arrest van het hof afgedwongen ontruiming onrechtmatig was. Aan haar vordering tot ontruiming in kort geding had De Eendracht immers niet alleen ten grondslag gelegd de stelling dat er sprake was van de verhuur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur was, maar tevens de stelling dat een beroep van de huurders op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Omdat het hof de vordering reeds op de eerste grondslag (gebruik naar zijn aard van korte duur) toewijsbaar achtte, is het hof niet toegekomen aan een oordeel over de tweede grondslag. Indien moet worden geoordeeld dat in de onderhavige gevallen een beroep van de huurders op de regels van huurbescherming inderdaad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, moet worden aangenomen dat het hof de gevorderde ontruiming in elk geval en terecht op die tweede grondslag zou hebben toegewezen. Indien een beroep van de huurders op de regels van huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was heeft De Eendracht niet onrechtmatig of in strijd met haar verplichtingen als verhuurder gehandeld door de ontruiming af te dwingen.

17 Dat De Eendracht geen vordering tot beëindiging van de huurovereenkomsten heeft ingesteld doet aan het voorgaande niet af. Juist is, zoals door de huurders gesteld, dat de vraag of de regels van huurbescherming volgens maatstaven van redelijkheid en billijkheid buiten toepassing dienen te blijven vooronderstelt dat de artikelen 7A:1623a e.v. van toepassing zijn, en dat volgens die artikelen - indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken - slechts de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomsten kan beëindigen. In casu betreft het echter niet de beëindiging van de huurovereenkomsten, maar een door De Eendracht uitgevoerde (althans afgedwongen) feitelijke ontruiming. Deze ontruiming moet onrechtmatig worden geacht indien in een bodemprocedure zou blijken dat het in kort geding gegeven voorlopig oordeel van het hof omtrent de toewijsbaarheid van de gevorderde ontruiming (waarbij het hof op de uitkomst van een eventuele bodemprocedure vooruit is gelopen) niet in stand kan blijven. Indien achteraf in een bodemprocedure niet anders wordt geoordeeld over de uitspraak, maar slechts over de gronden waarop het hof zijn uitspraak had gebaseerd, is er geen reden om aan te nemen dat de feitelijke ontruiming onrechtmatig was. Dit geldt ook indien de huurovereenkomst formeel nog niet is beëindigd.

18 De regels van huurbescherming kunnen slechts dan op grond van maatstaven van redelijkheid en billijkheid buiten toepassing worden gelaten indien aan zware eisen is voldaan. Het enkele feit dat het nimmer in de bedoeling van De Eendracht heeft gelegen om te voldoen aan de eisen waaraan blijkens (ondermeer) art. 7A:1623e lid 1 moet zijn voldaan om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen, vormt daartoe een onvoldoende grond. Indien juist zou zijn dat De Eendracht niet in staat zou zijn om aan de eisen te voldoen die de wet stelt aan de beëindiging van een huurovereenkomst voor woonruimte, dan had zij een vergunning op grond van art. 15 Leegstandswet kunnen vragen of de woonruimte in bruikleen kunnen geven. Ook het feit dat er grote (algemene) belangen betrokken zijn bij de mogelijkheden van De Eendracht om haar plannen te kunnen uitvoeren maakt dit niet anders, nu dit geen uitzonderlijke situatie is die tot het buiten toepassing laten van dwingend recht noopt.

19 Het enkele feit dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst tevens een verklaring heeft ondertekend volgens welke hij de woonruimte zal ontruimen binnen drie maanden nadat de verhuurder dat heeft verzocht kan op zichzelf evenmin reden vormen om te concluderen dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Een dergelijk beding is - behoudens zeer bijzondere omstandigheden die in dit geval niet zijn gebleken - onverenigbaar met het op bescherming van de huurder van woonruimte gerichte stelsel van de vierde afdeling van de zevende titel van Boek 7A BW, in het bijzonder met art. 7A:1623c lid 1. Genoemde bepalingen onderstrepen dat met de strekking van de onderhavige huurbeschermingsregeling onverenigbaar is dat een huurder zonder meer reeds bij het aangaan van de huur rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst.

20 Wel kan een huurder nadat de huurovereenkomst is ingegaan rechten prijsgeven en afzien van een beroep op huurbescherming. Zeker indien daar geen noemenswaardige tegenprestatie van de wederpartij tegenover staat zal een dergelijk prijsgeven niet spoedig mogen worden aangenomen. In dit geval geldt echter voor alle huurders, behalve Kroon, dat zij op een (of meerdere) moment(en), nadat zij reeds huurder waren en zich dus reeds op huurbescherming konden beroepen, werden geconfronteerd met het verzoek van De Eendracht om een vervolgovereenkomst als hiervoor bedoeld onder 1.5 te tekenen. Het stond de betreffende huurders op dat moment vrij om zich op huurbescherming te beroepen en te weigeren om die nadere overeenkomst te ondertekenen. Reeds gelet op het feit dat in die overeenkomst uitdrukkelijk werd verwezen naar de standaardovereenkomst, waarin expliciet werd overwogen dat De Eendracht bezig was met planontwikkeling ten behoeve van verbouwing, renovatie of verkoop, wisten de betreffende huurders wat de reden van De Eendracht was om ondertekening van die nadere overeenkomst te vragen.

21 De betreffende huurders moeten ook hebben beseft dat een dergelijke planontwikkeling lang kan duren en dat daarbij grote belangen van financiële en andere aard op het spel staan. De betreffende huurders moeten eveneens hebben beseft dat De Eendracht, na ondertekening door de huurders van die nadere overeenkomst, er van uit zou gaan dat de betreffende huurders desgevraagd hun woning bij het einde van de nader overeengekomen termijn van een jaar zouden ontruimen. Voorts moeten zij hebben beseft - althans behoorden zij te beseffen - dat De Eendracht haar planontwikkeling mede op die instemming zou baseren en grote schade zou kunnen lijden wanneer de huurders daar naderhand op terug zouden komen. Onder deze omstandigheden kon en mocht De Eendracht er op vertrouwen dat de betreffende huurders niet terug zouden komen op hun instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst een jaar later. Een beroep achteraf op huurbescherming, op een moment waarop De Eendracht haar planontwikkeling had voltooid en een aanvang wilde nemen met de realisatie van de plannen, is onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit geldt ook voor Kerstens, die na aanvankelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te zijn aangegaan meerdere malen heeft ingestemd met een beëindiging van de huur op termijn, en voor Sengers, van wie de per 1 augustus 1999 gesloten huurovereenkomst voor een andere woning in dit verband moet worden beschouwd als de voortzetting van de bestaande huurverhouding, zij het betrekking hebbend op een ander onderdeel van het complex.

22 Ten aanzien van Kroon geldt dat deze op of omstreeks 1 januari 2000 een huurovereenkomst 'van korte duur en bepaalde tijd' als bedoeld in 1.3 heeft getekend, evenals een verklaring als bedoeld in 1.4. Kroon heeft niet, zoals de andere huurders, vervolg-overeenkomsten getekend waarin een (nader) einde van de huurovereenkomst was opgenomen. Partijen verschillen van mening over de mate waarin De Eendracht Kroon heeft geïnformeerd over de stand van zaken bij haar renovatieplannen. Hoewel de duur van de overeenkomst van Kroon betrekkelijk kort is geweest (half jaar) en De Eendracht de huurovereenkomst tegen het einde daarvan heeft opgezegd, kan mede daarom ook voor Kroon geen uitzondering worden gemaakt op het hiervoor reeds gegeven oordeel dat er in de onderhavige gevallen géén sprake is (geweest) van verhuur van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur was. Toch moet ook zijn beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Dat hij, zoals hij stelt, reeds voor de ontvangst van de door hem te ondertekenen (concept)overeenkomst en dus zonder de voorwaarden te kennen waaronder De Eendracht aan hem wenste te verhuren reeds de huur van zijn oude (eveneens tijdelijke) woonruimte had opgezegd, kan niet voor risico van De Eendracht komen. Zoals uit zijn als productie overgelegde verklaring blijkt wist Kroon bij het ondertekenen van de overeenkomst dat De Eendracht slechts een tijdelijke overeenkomst wenste omdat zij bezig was met planontwikkeling voor het project. Ook Kroon moet het besef hebben gehad dat De Eendracht haar planontwikkeling mede baseerde op zijn toezegging om na het einde van de afgesproken termijn de woning te ontruimen, en dat zij een aanzienlijke schade zou kunnen lijden indien de planontwikkeling zou worden voltooid op basis van die - volgens Kroon - onjuiste verwachting. Onder deze omstandigheden had van Kroon mogen worden verwacht dat hij De Eendracht tijdig in kennis zou stellen van het feit dat haar kennelijke verwachting ten aanzien van zijn toezegging om te ontruimen onjuist was en hij, in tegenstelling tot hetgeen uit de ondertekende overeenkomst bleek, wel aanspraak maakte op huurbescherming. Niet omdat hij het betreffende ontruimingsbeding had ondertekend, maar omdat hij naliet tijdig deze informatie omtrent zijn werkelijke standpunt aan De Eendracht te verstrekken, kon Kroon achteraf, op het moment dat De Eendracht de planontwikkeling had voltooid en aan de realisatie van de renovatie wilde beginnen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep meer doen op de bepalingen betreffende huurbescherming.

23 Dit betekent dat de door de huurders ten tweede gevorderde verklaring voor recht en hun ten derde gevorderde veroordeling tot schadevergoeding worden afgewezen, en dat de door De Eendracht gevorderde verklaringen voor recht kunnen worden toegewezen.

24 De afloop van het geding en de daarin gebleken feiten en omstandigheden vormen aanleiding om de proceskosten te compenseren.

Beslissing

De kantonrechter

In conventie

I verklaart voor recht dat tussen partijen sprake is (geweest) van de verhuur van woonruimte als bedoeld in art. 7A:1623a e.v. BW en niet van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur is;

II wijst af het in conventie meer of anders gevorderde;

III compenseert de kosten van het geding in dier voege dat elk der partijen de eigen kosten draagt;

In reconventie

IV verklaart voor recht dat aan Kerstens, Kroon, Winkelaar, Sengers en Bokma terzake van de door ieder van hen met De Eendracht gesloten huurovereenkomsten voor woonruimte aan de Overtoom 295 te Amsterdam geen beroep op de wettelijke huurbescherming terzake van de huur en verhuur van woningen toekomt;

V verklaart voor recht dat De Eendracht niet schadeplichtig is jegens Kerstens, Kroon, Winkelaar, Sengers en Bokma wegens hun ontruiming uit de door ieder van hen gehuurde woningen aan de Overtoom 295 te Amsterdam;

VI wijst af het in reconventie meer of anders gevorderde;

VII compenseert de kosten van het geding in dier voege dat elk der partijen de eigen kosten draagt;

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter Openbare terechtzitting van 27 augustus 2003 in tegenwoordigheid van de griffier.