Rechtbank Amsterdam 9 april 2003 - WR 2003/58

WR 2003/58



Rechtbank Amsterdam
9 april 2003

Art. 16 lid 10 Lw

ontruiming / leegstandwet / nu de huurovereenkomst niet voldoet aan formele vereisten van de Leegstandwet, geniet huurder huurbescherming

[Essentie] Nu de huurovereenkomst niet voldoet aan de formele vereisten van art. 16 lid 10 Lw (dat melding moet worden gemaakt van de vergunning en het tijdvak waarvoor deze is verleend) blijft huurbescherming niet buiten toepassing. Van belang daarbij is dat huurder zich bij aanvang van de huur onvoldoende heeft gerealiseerd dat werd verhuurd onder de Leegstandwet.

[Tekst] Appellant: Hielko Mels, wonende te Amsterdam
Procureur: mr. H.A. Dragstra
Geïntimeerde: Bouwvereniging Rochdale, gevestigd te Amsterdam
Procureur: mr. B. Heldring
(...)
Gronden van de beslissing
In hoger beroep
1
Het hoger beroep is tijdig ingesteld, zodat Mels daarin ontvankelijk is.
2 De grieven houden in:
Grief I:
Ten onrechte heeft de kantonrechter nagelaten haar onbevoegdheid uit te spreken.
Grief II:
Ten onrechte heeft de kantonrechter bij de vaststelling van de feiten (als onvoldoende weersproken) als vaststaand aangenomen dat in aanwezigheid van Mels een bezichtiging van de woning heeft plaatsgevonden. Voorts is ten onrechte vastgesteld dat de woning zichtbaar toe was aan een opknapbeurt.
Grief III:
Ten onrechte gaat de kantonrechter uit van een 'min of meer ingrijpende renovatie'.
Grief IV:
Ten onrechte heeft de kantonrechter uit de beslissing tot verlenging van de Leegstandwetvergunning zonder motivering afgeleid dat eerder een vergunning is verleend.
Grief V:
Ten onrechte heeft de kantonrechter nagelaten te toetsen of het college van burgemeester en wethouders terecht een Leegstandwetvergunning heeft afgegeven.
Grief VI:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat door het woord 'SWD-vergunning' in de linkerbovenhoek van het contract is duidelijk gemaakt dat het zou gaan om een situatie als bedoeld in de Leegstandwet.
Grief VII:
Ten onrechte heeft de kantonrechter geen duidelijk onderscheid gemaakt tussen een 'Tijdelijk contract' en een huurovereenkomst in het kader van de Leegstandwet.
Grief VIII:
Ten onrechte heeft de kantonrechter het dwingendrechtelijke karakter van het stelsel van huurbescherming veronachtzaamd, althans onvoldoende in haar beoordeling tot uiting gebracht.
Grief IX:
Ten onrechte heeft de kantonrechter het beroep op de redelijkheid en billijkheid verworpen, althans heeft de kantonrechter de aangevoerde omstandigheden niet in haar overwegingen betrokken.
Grief X:
Ten onrechte heeft de kantonrechter de vordering toegewezen.
De grieven I tot en met IX zijn afzonderlijk toegelicht.
4 In hoger beroep vordert Mels bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het gewezen vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 2 maart 2001 te vernietigen en, opnieuw recht doende, Rochdale niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans haar deze als ongegrond te ontzeggen. Mels vordert tevens veroordeling van Rochdale in de kosten van beide instanties.
5 De rechtbank komt tot het volgende oordeel.
6 Bij grief I neemt Mels het standpunt in dat de kantonrechter niet bevoegd was om van de vordering van Rochdale kennis te nemen. De rechtbank stelt op dit punt het volgende vast.
7 Bij huurovereenkomst d.d. 6 november 1997 heeft Rochdale de woning aan de Fannius Scholtenstraat 86-3 te Amsterdam (hierna: de woning) aan Mels verhuurd voor een periode die inging op 10 november 1997 en eindigde op 1 september1998. De huurovereenkomst is kennelijk na ommekomst van deze periode tussen partijen voortgezet. Rochdale heeft bij aangetekende brief van 12 mei 2000 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2000. Mels heeft de woning niet per 1 oktober 2000 aan Rochdale teruggegeven en is kennelijk de woning als zodanig blijven gebruiken.
8 Rochdale heeft in eerste aanleg veroordeling van Mels tot ontruiming van de woning gevorderd.
Rochdale heeft zich daartoe primair op het standpunt gesteld dat op de huurovereenkomst de in artikel 15 lid 1 van de Leegstandwet (Lw) vermelde bepalingen niet van toepassing zijn, dat de huurovereenkomst als gevolg van de bij aangetekende brief gedane opzegging per 1 oktober 2000 is geëindigd en dat Mels de woning sedert die datum zonder recht of titel gebruikt.
Rochdale heeft in eerste aanleg subsidiair het standpunt ingenomen dat Mels de woning sedert 29 oktober 2000 zonder recht of titel in gebruik heeft. Rochdale heeft gesteld dat per laatstgenoemde datum de door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam verstrekte vergunning als bedoeld in artikel 15 lid 1 Lw (hierna ook: leegstandwetvergunning) haar geldigheid verloor en dat daardoor - op grond van het bepaalde in artikel 16 lid 7 Lw - de huurovereenkomst tussen Rochdale en Mels in ieder geval per die datum is geëindigd.
9 Zowel het primaire als het subsidiaire standpunt van Rochdale komt er derhalve op neer dat Mels is tekort geschoten in zijn verplichting tot teruggave van de woning die tot het moment van de gestelde beëindiging van de huurovereenkomst door Mels van Rochdale werd gehuurd. Aldus is de vordering van Rochdale 'betrekkelijk tot huur van woonruimte' en was de kantonrechter bevoegd om van die vordering kennis te nemen (artikel 39 RO [oud]). Dit brengt tevens met zich dat de rechtbank bevoegd is kennis te nemen van het hoger beroep. Grief I faalt derhalve.
10 De rechtbank zal thans de grieven II, VI, VII, VIII en X behandelen. Gelet op het onderlinge verband tussen die grieven en de daarop gegeven toelichting, begrijpt de rechtbank dat deze grieven zich richten tegen het oordeel van de kantonrechter dat erop neerkomt dat is voldaan aan de formele vereisten van de Leegstandwet, zodat Mels geen huurbescherming toekomt. Gelet op de door Rochdale in eerste aanleg ingestelde vordering (punt 8) en haar in hoger beroep gehandhaafde stellingen, dient in hoger beroep te worden onderzocht of Rochdale zich met betrekking tot de door haar gestelde beëindiging van de huurovereenkomst kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de in artikel 15 lid 1 Lw vermelde bepalingen van boek 7A van het Burgerlijk Wetboek en op de toepassing van het bepaalde in artikel 16 lid 7 Lw.
11 Artikel 16 lid 11 Lw bepaalt dat Rochdale zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de in artikel 15 lid 1 Lw vermelde bepalingen van boek 7A van het Burgerlijk Wetboek en op de toepassing van onder meer het bepaalde in artikel 16 lid 7 Lw, indien niet is voldaan aan het bepaalde van het tiende lid van artikel 16 Lw. Dit tiende lid bepaalt dat de huurovereenkomst bij geschrifte moet worden aangegaan en dat daarbij melding moet worden gemaakt van de in artikel 15 lid 1 Lw, bedoelde vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs.
12 De huurovereenkomst d.d. 6 november 1997 (productie 1 bij akte d.d. 27 oktober 2000 in eerste aanleg) vermeldt in de aanhef: 'Tijdelijke huurovereenkomst'. Tevens is bovenaan de eerste pagina van de huurovereenkomst het volgende vermeld:

Vergunningsnummer SWD:      0215770

Vergunning SWD geldig tot:     1999

Perceelnummer:            996.438.0

Folio:

Aantal slaapkamers:               2

Oud adres:          Wateringskant 8

Postbank-/banknr.:            (...)

13 Deze vermeldingen voldoen noch op zichzelf, noch in samenhang gelezen met de aanhef van de huurovereenkomst aan de in artikel 16 lid 10 Lw vermelde eisen. De aanduiding 'Vergunningsnummer SWD: 0215770' kan niet gelden als vermelding van de desbetreffende vergunning, nu daaraan ontbreekt welk orgaan de vergunning op welke datum heeft verleend. Uit de vermelding 'Vergunning SWD geldig tot: 1999' blijkt voorts niet voor welk tijdvak - derhalve van wanneer tot wanneer - de vergunning is verleend. Voorzover 'tot: 1999' zou moeten betekenen: tot einde 1999, is de vermelding onjuist omdat de vergunning, naar uit het door Rochdale bij memorie van antwoord overgelegde exemplaar daarvan blijkt, is verleend tot 26 november 1999.
14 Het belang van de (aanstaande) huurder bij correcte en volledige vermelding van de voorgeschreven gegevens wordt in deze zaak nog onderstreept door het volgende. Uit de overgelegde vergunning blijkt dat zij namens burgemeester en wethouders is verleend door de Stedelijke Woningdienst (SWD) op en per 24 november 1997. De huurovereenkomst is echter reeds voordien, op 6 november 1997, aangegaan. Kennelijk beschikte Rochdale toen al wel over het nummer van de (nog te verlenen) vergunning. Voorts beslaat de periode van 24 november 1997 tot 26 november 1999, voor welk tijdvak de vergunning is verleend, meer dan twee jaar. Dit is in strijd met de in artikel 15 lid 4 Lw gestelde duur van de (eerste) vergunning van ten hoogste twee jaar. Tenslotte sluit de ingangsdatum van de vergunning niet aan op de vermelding in de in eerste aanleg door Rochdale overgelegde verlengingsvergunning, welke verlengingsvergunning vermeldt dat deze geldt van 29 oktober 1997 en loopt tot 29 oktober 2000.
15 Dit alles brengt mee dat de rechtbank moet vaststellen dat niet is voldaan aan de eisen van artikel 16 lid 10 Lw en dat Rochdale tegenover Mels dus geen beroep toekomt op het buiten toepassing blijven van de in artikel 15 lid 1 Lw genoemde bepalingen en op het van toepassing zijn van het bepaalde in artikel 16 lid 3 tot en met lid 8 Lw.
16 Voor zover de kantonrechter tevens heeft geoordeeld dat, ook indien de huurovereenkomst niet voldoet aan de eisen van artikel 16 lid 10 Lw, Mels zich tegenover Rochdale niet op het bepaalde in artikel 16 lid 11 Lw kan beroepen, keren de grieven II en III zich tegen hetgeen de kantonrechter daarbij in aanmerking heeft genomen. Te dien aanzien overweegt de rechtbank het volgende.
17 Mels stelt in hoger beroep dat hij ter comparitie van partijen in eerste aanleg niet heeft verklaard dat er bij het aangaan van de huurovereenkomst een bezichtiging heeft plaatsgevonden. Mels stelt voorts dat de woning geschikt was voor bewoning en dat het onjuist is dat de woning zichtbaar toe was aan een opknapbeurt. Rochdale heeft dit alles niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist.
18 Tussen partijen staat vast dat bij het aangaan van de huurovereenkomst het woord 'Leegstandwet' niet is gebruikt en dat Mels ook niet zou hebben geweten wat dat impliceerde. Immers, tegen de vaststelling van deze feiten in het vonnis van de kantonrechter van 2 maart 2001 (in punt 1.3) zijn in hoger beroep geen grieven aangevoerd.
19 Rochdale heeft overigens noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep andere feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan de rechtbank kan concluderen dat het Mels - ook bij gebreke van een voldoende duidelijke en juiste vermelding in het huurcontract van de leegstandwetvergunning en het tijdvak waarvoor deze is verleend - bij het aangaan van de huurovereenkomst voldoende duidelijk had moeten zijn dat Rochdale slechts tot tijdelijke verhuur op grond van de Lw wenste over te gaan. De rechtbank concludeert dan ook dat Mels zich kan beroepen op het bepaalde in artikel 16 lid 11 Lw.
20 Dit leidt ertoe dat de huurovereenkomst tussen Rochdale en Mels niet is geëindigd op het tijdstip dat de (verlengde) leegstandwetvergunning haar geldigheid verloor (29 oktober 2000). Hetgeen Rochdale in eerste aanleg subsidiair aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd (punt 8), kan derhalve niet leiden tot bevestiging van het bestreden vonnis.
21 Het bepaalde in artikel 16 lid 11 Lw brengt, zoals hiervoor is overwogen, eveneens met zich dat Rochdale zich niet met succes kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de in artikel 15 lid 1 Lw vermelde bepalingen. Mels heeft kennelijk niet ingestemd met de bij aangetekende brief van 12 mei 2000 door Rochdale gedane opzegging van de huurovereenkomst. Niet gesteld - en evenmin is gebleken - dat Rochdale een vordering als bedoeld in artikel 7A:1623c lid 2 BW heeft ingesteld. De rechtbank moet het er derhalve voor houden dat de huurovereenkomst tussen Mels en Rochdale van rechtswege van kracht is gebleven (artikel 7A:1623c lid 1 BW). Hetgeen Rochdale in eerste aanleg primair aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd (punt 8), kan derhalve evenmin leiden tot bevestiging van het bestreden vonnis.
22 De rechtbank stelt derhalve vast dat de grieven II, VI, VII, VIII en X - in hun onderlinge samenhang bezien - slagen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dient het vonnis van de kantonrechter te worden vernietigd. De vordering van Rochdale tot ontruiming van de woning zal worden afgewezen.
23 Rochdale zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing in hoger beroep
De rechtbank
I vernietigt het beroepen vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 2 maart 2001;
en opnieuw beslissende:
II wijst af de vordering van Rochdale;
III veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Mels begroot op nihil aan verschotten en op € 272 wegens salaris gemachtigde;
IV veroordeelt Rochdale in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Mels begroot op € 213,64 aan verschotten en op € 585 wegens salaris procureur;
V verklaart de onder III en IV vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. A.H. Kist, E.M. Hofkes en M.Th. Nijhuis en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 april 2003 in tegenwoordigheid van de griffier.