Gerechtshof Den Bosch 13 januari 2004 - WR 2005/18

WR 2005/18



Gerechtshof 's-Hertogenbosch
13 januari 2004 BR

BW art. 6:248 lid 2
BW oud art. 1623a lid 1
BW oud art. 1623e lid 1 onder 3°

beëindiging huurovereenkomst / dringend eigen gebruik / naar zijn aard van korte duur / tijdelijke verhuur door de gemeente / geen sprake van gemeentelijke sloopwoning / geen gebruik naar zijn aard van korte duur

[Essentie] 1. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een gemeentelijke sloopwoning als bedoeld in art. 1623a lid 1 BW (oud) is niet uitsluitend beslissend hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, noch het door de gemeente gevoerde beleid. Relevant is of de feitelijke situatie bij aanvang van de huur, naar objectieve maatstaven het aangaan van een dergelijke overeenkomst rechtvaardigt.
2. Naar objectieve maatstaven gemeten, en niet naar de subjectieve bedoelingen van partijen of van de verhuurder, dient de aard van het overeengekomen gebruik van korte duur te zijn. De aard van het onderhavige gebruik is "gewoon" gebruik voor woondoeleinden.
3. Ook huuropzegging op grond van art. 1623e lid 1 sub 3° en sub 5° (oud) faalt. Omstandigheden binnen de gemeente nopen niet tot verwezenlijking van het bestemmingplan. Eigen gebruik is onvoldoende dringend.

[Tekst] Appellante: De gemeente Breda, zetelende te Breda
Procureur: mr. J.B. Kin
Geïntimeerden: L. Hillen en M. Reuvers, beiden wonende te Breda
Procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann
(...)
4 De beoordeling
4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1 De Gemeente heeft in 1990 in eigendom verworven een woning gelegen aan de Leursebaan 111 te Breda, thans geheten Weerschijnvlinder 9. Bij schriftelijke overeenkomst d.d. 23 mei 1991 heeft zij deze woning verhuurd aan huurders, die ook nu nog in de woning wonen.
4.1.2 Het centrale thema van de onderhavige rechtsstrijd vormt de vordering van de Gemeente tot ontruiming van woning. De kantonrechter heeft deze vordering en de nevenvorderingen afgewezen met veroordeling van de Gemeente in de kosten. Het hoger beroep keert zich tegen deze beslissingen.
4.2 In de appèldagvaarding heeft de Gemeente alleen hoger beroep aangezegd tegen het eindvonnis van 27 maart 2002.
Uit de memorie van grieven blijkt dat zij ook de vernietiging verlangt van de tussenvonnissen. Ingevolge staande jurisprudentie kan bij memorie van grieven het hoger beroep worden uitgebreid met een vordering tot vernietiging van de aan het eindvonnis voorafgaande tussenvonnissen.
Dit is nu het geval. Het hof zal mitsdien ook de tussenvonnissen in zijn overwegingen betrekken.
4.3 In eerste aanleg waren de vorderingen van de Gemeente gegrond op huuropzeggingen vervat in brieven van 21 april 2000. In hoger beroep heeft de Gemeente de grondslag van haar vorderingen uitgebreid. Tegen deze uitbreiding is door huurders geen bezwaar gemaakt zodat het hof ook deze nieuw aangevoerde grondslagen in zijn beoordeling zal betrekken.
4.4 Partijen hebben op 1 juli 2003 stukken gefourneerd en arrest gevraagd. Op 1 augustus daaropvolgend is het nieuwe huurrecht in werking getreden. Het hof zal, nu de zaak in staat van wijzen was op het moment dat het huurrecht werd gewijzigd, het oude recht toepassen.
4.5 (...)
4.6 Blijkens de toelichting op grief 1 klaagt de Gemeente over de onvolledigheid van de vastgestelde feiten. De vastgestelde feiten zelf worden niet als onjuist aangemerkt.
Het hof zal aan deze grief voorbijgaan omdat zij zich niet keert tegen de gegeven, in het dictum tot uitdrukking gebrachte, beslissingen.
Voorzover met de grief betoogd wordt dat alleen mag worden uitgegaan van de door de Gemeente voorgedragen feiten, faalt zij omdat het hof bij zijn beoordeling alle feiten en omstandigheden die door partij en zijn aangevoerd betrekt, en niet alleen die welke door de kantonrechter als vaststaand worden aangenomen of door de Gemeente geselecteerd.
4.7 Grief 2 keert zich tegen rov. 3.3. van het tussenvonnis van 4 april 2001 waarin de kantonrechter overweegt:

 

"Partijen zijn het er kennelijk over eens, dat hetzij de huurovereenkomst van 1991 (alsnog, ondanks de opzegging) stilzwijgend is verlengd, hetzij in 1993 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen."

Blijkens de toelichting op de grief stelt de Gemeente zich op het standpunt er in 1993 geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen.
Naar het oordeel van het hof ziet de (toelichting op de) grief eraan voorbij dat de kantonrechter niet heeft beslist dat er in 1993 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Of dit het geval is heeft hij juist in het midden gelaten. Dit kon de kantonrechter ook zo beoordelen omdat de vaststelling of in 1993 een verlenging of nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen niet relevant of nodig was voor de beslissing.
Zo met de grief wordt beoogd dat het hof alsnog zal vaststellen of in 1993 sprake was verlenging dan wel van een nieuwe huurovereenkomst, zal zij worden gepasseerd omdat ook het hof voor zijn beslissing deze vaststelling niet behoeft en de Gemeente bij deze vaststelling op zichzelf genomen in het onderhavige beding geen belang heeft.
Grief 2 kan derhalve niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden.
4.8 Grief 3 bestrijdt niet (de overwegingen van) het vonnis maar behelst een aanvulling van de grondslag van de vorderingen. Betoogd wordt dat de tussen partijen in 1991 aangegane huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden als een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte welke aan de Gemeente toebehoort en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd was, derhalve als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7A:1623a lid 1 BW (in de literatuur ook wel een gemeentelijke sloopwoning genoemd). De gemeente grondt haar beroep op de tekst van het huurcontract, in het bijzonder de preambule en de artikelen 2, 3 sub c en 6, en op het door de Gemeente gevoerde beleid zoals vastgesteld in de "Bij stelling Nota Grondbeleid 2001".
4.8.1 Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7A:1623a lid 1 BW is niet uitsluitend beslissend hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, noch het door de Gemeente gevoerde beleid. In de beoordeling dient, naast de wijze waarop partijen invulling aan hun overeenkomst te hebben gegeven, te worden betrokken het antwoord op de vraag of de feitelijke situatie, zoals die zich voordeed ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, naar objectieve maatstaven, het aangaan van een dergelijke overeenkomst rechtvaardigt. Het staat immers niet ter vrije dispositie van partijen (gezamenlijk), noch van De Gemeente (alleen), om van de huurders beschermende bepalingen van de artikelen 7A:1623a e.v. BW af te wijken. Bij de beantwoording van de vraag stelt het hof voorop dat voor het toekennen van de hier bedoelde bestemming (gemeentelijke sloopwoning) pas plaats kan zijn indien en zodra er voldoende concrete gemeentelijke plannen bestaan, die bovendien in een (onomkeerbaar) uitvoeringstadium zijn gekomen, om binnen afzienbare termijn de afbraak te realiseren. Het bestaan van een fase waarin plannen worden voorbereid en uitgewerkt, waarbij mede de mogelijkheid van afbraak wordt betrokken, is ontoereikend om afwijking van de dwingendrechtelijke de huurders beschermende bepalingen, te rechtvaardigen.
4.8.2 Naar het oordeel van het hof bestond er in 1991 onvoldoende grond om de huurovereenkomst aan te merken als huur van een woning welke voor afbraak bestemd is, in de zin van artikel 7A:1623a lid 1 BW. Daartoe wordt in overweging genomen de tekst van het contract, waarin een verwijzing naar artikel 7A:1623a lid 1 BW ontbreekt en waarin staat "de uiteindelijke bestemming (...) staat thans nog niet geheel vast en het is daarbij niet uitgesloten dat het pand wordt geamoveerd" en "dat de gemeente in afwachting van de uitwerking van deze bestemming, tijdelijk de woning wil verhuren". Weliswaar bestonden er in 1991 (voorbereidende) plannen die hadden kunnen leiden tot afbraak van de gehuurde woning, maar deze waren naar het oordeel van het hof, onvoldoende concreet en in een onvoldoende gevorderd stadium van uitvoering om afwijking van het huurdersbeschermende regime van de artikelen 1623a e.v. BW te rechtvaardigen. In dit verband is mede van belang dat het bestemmingsplan toen nog niet gereed was.
Uit het door de Gemeente bij conclusie na comparitie overgelegde bestemmingsplan blijkt dat het ontwerp dateert van 30 november 1993 en door de gemeenteraad op 29 maart 1994 is aangenomen. Eerst in dit plan wordt de grond waarop de woning staat aangewezen als groenstrook.
Nu de Gemeente zich op het standpunt stelt dat er in 1993 geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen hoeft het hof niet te onderzoeken of alstoen een hier bedoelde huurovereenkomst (van gemeentelijke sloopwoning) is gesloten.
4.8.3 De conclusie is dat grief 3 faalt.
4.9 Ook grief 4 behelst een aanvulling van de grondslag van de vorderingen. De Gemeente betoogt dat sprake is van een huurovereenkomst dat een gebruik betreft dat naar haar aard slechts van korte duur is, als bedoeld in artikel 7A:1623a lid 1 BW.
In de toelichting op de grief wordt gesteld dat de bedoeling van partijen als maatstaf heeft te gelden.
4.9.1 Naar het oordeel van het hof is het standpunt van de Gemeente onjuist.
Enkel de subjectieve partijbedoeling kan niet bewerkstelligen dat wordt afgeweken van de dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht woonruimte. Daarbij komt dat de wetgever zelf een andere maatstaf aanlegt, namelijk de aard van het gebruik. Naar objectieve maatstaven gemeten, en niet naar de subjectieve bedoelingen van partijen of van de verhuurder, dient de aard van het overeengekomen gebruik van korte duur te zijn. De aard van het gebruik door huurders is zonder meer het gebruik voor woondoeleinden en wijkt op geen enkele wijze af van huur van een woning waarop de huurdersbeschermende artikelen betrekking hebben. Het enige bijzondere is dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bij gemeente (voorbereidende) plannen bestonden waarbinnen de mogelijkheid van afbraak werd opengehouden. Dienaangaande is hiervoor reeds geoordeeld dat dit feit geen aanleiding kan geven om de huurders beschermende bepalingen opzij te zetten.
4.9.2 Grief 4 faalt derhalve.
4.10 In grief 5 wordt de grondslag van de vorderingen aangevuld met de stelling dat het beroep van huurders op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.10.1 Dit standpunt van de Gemeente wordt toegelicht met een beroep op dezelfde feiten die ten grondslag liggen aan het beroep op het bestaan van een gemeentelijke sloopwoning en het gebruik van korte duur. Aangezien die feiten naar het oordeel van het hof geen aanleiding kunnen geven om af te wijken van de huurbeschermende bepalingen, faalt ook het beroep op de onaanvaardbaarheid.
4.11 De grieven 6 tot en met 13, die het hof gezamenlijk zal behandelen, hebben betrekking op hetgeen de kantonrechter heeft overwogen en beslist ten aanzien van de opzeggingsgrond van artikel 7A:1623e lid 1 sub 5 BW dat de Gemeente een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. De Gemeente verwijst naar het bestemmingsplan waarin de woning is "wegbestemd" en plaats moet maken voor "wijkgroen". Ter plaatse zijn geluidwerende voorzieningen in voorbereiding.
4.11.1 Het hof stelt voorop dat partijen en de kantonrechter terecht het door de Hoge Raad in zijn arrest van 12 december 1986, NJ 1987, 357, ontwikkelde criterium tot uitgangspunt hebben genomen. Aldus staat centraal de vraag of de omstandigheden binnen de Gemeente haar tot verwezenlijking van het bestemmingplan nopen.
4.11.2 Het hof stelt voorop dat het enkele feit dat het bestemmingplan is vastgesteld (formele rechtskracht heeft, zoals de Gemeente dat noemt) in het onderhavige geval nog niet noopt tot verwezenlijking van dat plan. Derhalve moet worden onderzocht of hetgeen de Gemeente aanvoert ook daadwerkelijk tot verwezenlijking van het bestemmingplan noopt. Er zijn twee aspecten die hier centraal staan:
enerzijds, ter plaatse van de gehuurde woning is in het bestemmingsplan voorzien in een groenstrook en, anderzijds, de geluidsoverlast als gevolg van de verkeersintensiteit.
4.11.3 Naar het oordeel van het hof heeft de Gemeente onvoldoende aangevoerd om de conclusie te rechtvaardigen dat er (thans) enige noodzaak (enig nopen) bestaat om de geprojecteerde groenstrook te realiseren. De woning ligt op een hoekpunt, niet ver van een woonwijk. Uit de "Notitie naar aanleiding van akoestisch onderzoek Weerschijnvlinder 9 te Breda" (pagina 4), productie 22 MvG, blijkt dat de handhaving van de woning en het plaatsen van geluidsschermen de continuïteit van de groene zone doorbreekt en dus strijdig is met de stedenbouwkundige uitgangspunten van het bestemmingsplan. Behalve deze esthetische of planologische redenen (een gestructureerde ordening) worden er, afgezien van de gestelde geluidsoverlast, geen redenen aangevoerd om op de plaats van de woning een groenstrook te realiseren. In het bijzonder is niet gebleken van enig direct publiek belang. Zo wordt er geen park of bijvoorbeeld speeltuin gerealiseerd. Niet valt in te zien waarom nu juist op dit moment op de plaats van de woning een groenstrook moet worden aangelegd en waarom dat niet kan wachten tot na het einde van de huurovereenkomst. Bovendien blijkt niet van enige andere verandering in de plaatselijke situatie sedert het aangaan van de huurovereenkomst in 1991 dan de bouw van nieuwe woningen (met toestemming van de Gemeente) in de directe omgeving. Ook deze bouw noopt niet tot het realiseren van de groenstrook.
4.11.4 Kern van de stelling van de Gemeente vormt derhalve haar voornemen ter plaatse te voorzien in een voorziening tegen geluidsoverlast van de binnenstedelijke rondweg. Het geschil van partijen spitst zich toe op de vraag of de verkeersintensiteit wel noopt tot het aanleggen van geluidsvoorzieningen, en of al dan niet gebruik kan worden gemaakt van een geluidsscherm, in plaats van een wal, zodat de woning kan blijven staan en de huurovereenkomst kan blijven bestaan. De Gemeente beroept zich op de eisen van de Wet Geluidhinder.
De conclusie van het rapport Cauberg-Huygen (pagina 11), productie 21 memorie van grieven, is dat bij aanwezigheid van de Weerschijnvlinder nr. 9 en afwezigheid van de geplande grillig gevormde walconstructie en zonder aanvullende maatregelen de voorkeurgrenswaarde van 50 dB (A) op de gevel van die woning wordt overschreden met 4 dB (A) bij 15 040 motorvoertuigen per etmaal en 2 dB(A) bij 10 000 motorvoertuigen per etmaal. Op de overige woningen is de geluidsbelasting lager dan 50 dB (A).
De "Notitie naar aanleiding van akoestisch onderzoek Weerschijnvlinder 9 te Breda", productie 22 MvG gaat uit van twee situaties, een prognose voor 2007 en voor 2010. Deze zien op een verkeersintensiteit van resp. 15 040 en 10 000 voertuigen per etmaal. De conclusie is dat de opties waarbij de huurwoning blijft bestaan vanuit akoestisch oogpunt mogelijk is, zij het dat het plaatsen van schermen tot onveilige verkeerssituaties kan leiden. Op p. 21 van de memorie van grieven wordt gesteld dat de binnenstedelijke rondweg eerst in 2006 klaar is.
4.11.5 Naar het oordeel van het hof volgt uit het vorenstaande dat er geen noodzaak tot afbraak van de woning bestaat uit hoofde van geluidsoverlast ondervonden door anderen dan de huurders zelf. De geluidsbelasting voor omwonenden blijft lager dan 50 dB(A), ook als er geen geluidwerende voorzieningen worden getroffen. Aldus komt het betoog van de Gemeente hierop op neer dat zij een geluidswerende voorziening ten behoeve van de woning wil treffen enerzijds door de woning af te breken (maar dan is die voorziening niet meer nodig) en anderzijds dat het treffen van alternatieve voorzieningen (een scherm) voor alleen de woning te duur is en verkeersonveilige situaties doet ontstaan.
Het hof is evenwel van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat de eisen die de Wet Geluidhinder stelt thans of in de toekomst niet kunnen worden nageleefd, of dat die eisen nu of in de nabije toekomst nopen tot afbraak van de gehuurde woning. In het licht van de grote onzekerheid in verkeersintensiteit die misschien in de toekomst zal gaan bestaan (een prognose van 10 000 motorvoertuigen in 2010 zal een grote marge van onzekerheid in zich bergen) en daarmee van het geluidsniveau dat te zijner tijd mogelijk zal bestaan, mede in aanmerking nemende de onzekerheid van toekomstige ontwikkelingen (worden auto's mogelijk geluidsarmer, ontwikkelt het verkeer zich wel zo als de Gemeente zich voorstelt, zijn er nog andere geluidswerende maatregelen te nemen), het feit dat alleen huurders (niet de direct omwonenden) mogelijk te maken krijgen met mogelijk een geringe overschrijding van de geluidsnorm, bestaat thans, mede in acht nemende het belang van huurders bij voortzetting van de huurovereenkomst (te ontlenen aan de lange duur van de overeenkomst en hun beroepsuitoefening), nog onvoldoende noodzaak om de huurovereenkomst te beëindigen. Het hof heeft daarbij mede acht geslagen op de overgelegde foto's waaruit blijkt van een situatie (een huis op ruime afstand van een open tweebaansweg) die overal in Nederland valt aan te treffen en die daar kennelijk niet noopt tot het treffen van geluidswerende voorzieningen, in ieder geval niet tot afbraak van woningen.
4.11.6 De conclusie is dat de grieven niet kunnen leiden tot vernietiging van de bestreden vonnissen.
4.12 De grieven 14 tot en met 18 hebben betrekking op de opzeggingsgrond van artikel 7A:1623e lid 1 sub 3 BW, het dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
4.12.1 Naar het oordeel van het hof falen ook deze grieven. In het bijzonder is het hof van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de Gemeente het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De door de Gemeente aangevoerde geluidsoverlast voor huurders en de wens om een geluidswal aan te leggen zijn daartoe ontoereikend. Het hof is niet kunnen blijken van een zodanige verandering in omstandigheden sedert het aangaan van de huurovereenkomst, in het bijzonder niet van een thans bestaande zodanige verkeersintensiteit in de buurt van de woning, dat de huidige situatie niet zou kunnen worden bestendigd en niet gewacht zou kunnen worden met realisering van het (door de Gemeente zelf ontwikkelde) bestemmingsplan.
4.12.2 Op zich zelf genomen rechtvaardigt het ontbreken van de vereiste dringendheid reeds de afwijzing van de vordering. Daarnaast onderschrijft het hof het oordeel van de kantonrechter ter zake van de belangenafweging. Die valt uit ten gunste van huurders.
4.12.3 Ook de onderhoudstoestand van de woning noopt er niet toe de opzegging op de genoemde grond te honoreren, reeds omdat niet blijkt dat huurders van de Gemeente enig (kostbaar) onderhoud hebben verlangd. De omstandigheid dat de Gemeente verplicht is tot onderhoud, hoewel zij liever een groenstrook wil realiseren, is ontoereikend om de huurovereenkomst te beëindigen.
4.13 De conclusie is dat de bestreden vonnissen in stand moeten blijven. De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
5 De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de bestreden vonnissen;
veroordeelt de Gemeente in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van huurders gevallen, tot op heden begroot op € 193 ter zake van vast recht en op € 771 voor salaris procureur op de voet van het bepaalde in artikel 243 Rv te voldoen aan de griffier van dit hof.
Dit arrest is gewezen door de mrs. Drijkoningen, Den Hartog Jager en Adriaansens en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 13 januari 2004.