Gerechtshof Amsterdam 13 januari 2005 - Woonrecht (WR) 2005/76

Hof Amsterdam 13 januari 2005 - WR 2005/76

 

WR 2005/76



Gerechtshof Amsterdam
13 januari 2005

art. 7:232 lid 2 BW

naar zijn aard van korte duur / hoewel partijen tijdelijke verhuur voor ogen stond, is geen sprake van gebruik naar zijn aard van korte duur

[Essentie] De onderhavige woonruimte bezit niet één of meer (al dan niet fysieke) kenmerken die van invloed zijn op de aard van het gebruik en op een daarbij passende duur. In tegendeel: de tijdelijke huur is juist bedongen met het oog op verkoop en daarmee met het oog op normaal gebruik. Het enkele feit dat partijen een gebruik voor korte duur voor ogen heeft gestaan en dat verhuurder huurster uit een noodsituatie heeft geholpen, is onvoldoende.

[Tekst] Appellante: Josien Bannink, wonende te Amsterdam
Procureur: mr. H.M. Meijerink
tegen
Geïntimeerde: Stichting Ymere, gevestigd te Amsterdam
Procureur: mr. A. S. Rueb
(...)
3 Beoordeling
3.1 In april 2003 had Bannink dringend behoefte aan woonruimte. Haar relatie was na vier jaar samenwoning verbroken. Zij had vervolgens bij familie tijdelijk onderdak gevonden, maar daarvan kon zij niet langer dan tot half mei 2003 gebruik maken. In verband daarmee heeft Ymere op verzoek van Bannink bij overeenkomst van 20 mei 2003 de woning Edammerpad 1 aan Bannink verhuurd.
Uit het opschrift en de bepalingen van de huurovereenkomst als weergegeven in het vonnis waarvan beroep blijkt duidelijk dat partijen een huurovereenkomst van relatief korte duur voor ogen heeft gestaan. Voor Ymere gold dat zij de woning, als onderdeel van het zogeheten complex Mulder in Amsterdam-Noord (136 woningen), wilde verkopen en dat de woning ontruimd zou moeten worden "in verband met het verkoopklaar maken van de woning, resulterend in de overdracht van de verkochte woning aan de koper" (artikel 1.1 van de huurovereenkomst), terwijl de huurovereenkomst in elk geval zou eindigen één jaar nadat de huurovereenkomst is ingegaan. Voor Bannink gold dat zij door de huurovereenkomst tijdelijk "uit de brand" was. Een en ander was partijen over en weer duidelijk.
3.2 Naar de mening van Ymere rechtvaardigen deze omstandigheden de conclusie dat het hier gaat om huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, zodat de huurovereenkomst op 20 mei 2004 is geëindigd en Bannink de woning thans dient te ontruimen. De kantonrechter heeft Ymere in die mening gevolgd. Daartegen keert zich grief 1.
Het hof oordeelt als volgt.
3.3 Vaststaat dat de omstandigheden van het geval meebrengen dat Ymere niet in aanmerking kwam voor een vergunning in de zin van artikel 15 Leegstandwet, zodat de in lid 1 van die bepaling bedoelde wetsartikelen onverkort van toepassing zijn.
Onderzocht dient thans te worden of het hier gaat om huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Bij een bevestigende beantwoording van de vraag of zich zodanig geval voordoet, past terughoudendheid. Gelet moet worden op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495, PAS).
3.4 Het komt voor dat te verhuren woonruimte één of meer - al dan niet fysieke - kenmerken bezit die van invloed zijn op de aard van het gebruik en op een daarbij passende duur. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een sloopwoning of een woning die aan renovatie toe is. Veelal gaat het daarbij immers om woningen die ook niet meer geschikt zijn voor een - naar hedendaagse maatstaven - normaal gebruik voor onbepaalde tijd. Bij de beoordeling of zodanig geval zich voordoet, kan een rol spelen hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kenbaar voor ogen heeft gestaan.
In deze zaak is van kenmerken als hier bedoeld niet gebleken. Daaromtrent is ook niets gesteld. In tegendeel: de tijdelijke huur is juist bedongen met het oog op verkoop en daarmee met het oog op soortgelijk gebruik als waar de huurovereenkomst betrekking op heeft. Ook overigens heeft Ymere afgezien van de hiervoor vermelde omstandigheden niets gesteld dat van relevante betekenis is voor de aard van het gebruik of die van de woning. Dit betekent naar het voorlopig voordeel van het hof dat het hier niet gaat om gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het enkele feit dat partij en zodanig gebruik wel voor ogen heeft gestaan en dat Ymere Bannink uit een noodsituatie heeft geholpen, is immers in het licht van de strekking van de bepalingen van afdeling 7.4.5 BW te weinig specifiek om die conclusie te rechtvaardigen.
De omstandigheden,
- dat Ymere een woningcorporatie is,
- dat het hier niet gaat om "de verkoop van een woning om te verkopen maar om een afgesproken stedelijk beleid uit te voeren" (pleitnota in hoger beroep p. 4) en
- dat tijdelijke verhuur "een begrip in Amsterdam" is en een speciale markt (bedient), (pleitnota in hoger beroep p. 7),
brengen het hof - anders dan Ymere verdedigt - noch afzonderlijk noch gezamenlijk beschouwd tot een ander oordeel. Ymere heeft ook niet toegelicht hoe dit een en ander hier op het gebruik in de zin van artikel 7:232 BW van invloed zou zijn.
3.5 De door Ymere gestelde omstandigheden wijken naar het voorlopig oordeel van het hof niet zozeer af van die welke zich voordoen in de gevallen die naar de strekking van artikel 7:232 j° 271 e.v. BW leiden tot een verlenging van rechtswege van de huurovereenkomst, dat kan worden volgehouden dat het beroep van Bannink op die bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
3.6 Een en ander betekent dat grief 1 slaagt. De huurovereenkomst is naar het voorlopig oordeel van het hof van rechtswege van kracht gebleven en de vordering van Ymere dient te worden afgewezen.
4 Slotsom
Grief 1 slaagt. Bij behandeling van grief 2 heeft Bannink geen belang. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en de vordering afwijzen. Ymere dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.
5 Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en doet opnieuw recht;
weigert de gevraagde voorziening;
verwijst Ymere in de kosten van het geding in beide instanties, aan de zijde van Bannink in eerste aanleg begroot op € 360 en in hoger beroep tot op heden begroot op € 3006,78, op de voet van artikel 243 Rv te voldoen aan onderscheidenlijk de griffier van de rechtbank en de griffier van het hof;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P. Ingelse, P.G. Wiewel en A.C. van Schaick en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2005.