Gerechtshof Amsterdam 11 juni 2013 (Rochdale/Kitseroo)

De uitspraak van het gerechtshof in de zaak Kitseroo/Rochdale is erg juridisch geformuleerd. Wij hebben de uitspraak samengevat:

De bewoner (Kitseroo) betaalde in 115 euro per maand aan een antikraakbureau voor haar woonruimte. De rechtbank was van mening dat dit bedrag geen huur was omdat bedrag niet aan de eigenaar van de woning (de woningstichting) werd betaald maar aan een tussenpersoon, het antikraakbureau. Het antikraakbureau betaalde dit bedrag niet door aan de woningstichting. In hoger beroep was het gerechtshof het eens met de eerdere uitspraak van de rechtbank (rechtsoverweging 3.2 van het arrest).

Het bedrag was volgens het hof geen huur, maar wat was het dan wel? Volgens het hof bestond het bedrag dat Kitseroo betaalde aan het antikraakbureau uit bemiddelingskosten. De kosten zag het hof als een beloning voor de bemiddeling van het antikraakbureau tussen de woningstichting en de huurder. En gezien het aantal vierkante meters (60 m2) was de vergoeding niet zo hoog dat dit vergelijkbaar was met een huurprijs (rechtsoverweging 3.2.2). Het Hof was er niet van overtuigd dat het ging om een smoes om onder de huurbescherming uit te komen (rechtsoverweging 3.2.3).

Het gerechtshof vond dat de bruikleenovereenkomst onwenselijk lang duurde maar dat dit kwam door een samenloop van omstandigheden. Er was geen vooropgezette bedoeling van Rochdale. Volgens het hof kan een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst veranderen door tijdsverloop. De leden van het hof vonden dat het argument dat de huurperiode erg lang duurde dubbelzinnig omdat de bewoner profiteerde van de lange duur van de bruikleenovereenkomst (rechtsoverweging 3.2.4).

Opinie Tijdelijkehuur.info:

Door een derde partij tussen bewoner en eigenaar te plaatsen mag het bedrag dat de bewoner betaalt geen huur worden genoemd. Dit is een eenvoudige manier om de huurbescherming te omzeilen. Als eis stelt het hof dat de eigenaar de vergoeding niet ontvangt. Dit moet de waarborg zijn om te voorkomen dat verhuurders huur kunnen innen zonder dat daar huurbescherming tegenover staat. Dit is op zich een redelijke stelling. Het probleem is echter dat er geen duidelijke grens is voor de hoogte van de bemiddelingsvergoeding. Waar de grens ligt tussen huur en een bemiddelingsvergoeding moet blijkbaar per geval worden uitgemaakt. Daarnaast moet de rechter er maar op vertrouwen dat de vergoeding inderdaad niet wordt doorgesluisd. Bovendien kunnen antikraakbureaus als verhuurders gaan optreden. Het maakt voor de huurder weinig uit wie de eigenaar is van het pand waar hij woont en waar zijn maandelijkse bijdrage terecht komt op het moment dat hij moet vertrekken. 

De gedachtengang in rechtsoverweging 3.2.3 dat de constructie niet opgezet leek om de huurbescherming te omzeilen is opmerkelijk. Weliswaar is het niet de opzet van de woningstichting geweest om huur te innen zonder dat daar huurbescherming tegenover staat, maar de tijdelijke bewoning via een antikraakbureau is nu juist opgezet om huurbescherming te voorkomen en de woning op korte termijn te kunnen ontruimen.

Het is ongelukkig dat Rochdale niet gekozen heeft voor een constructie waarbij de huurder meer rechten had, zoals de Leegstandwet. Rochdale had in haar plannen rekening kunnen houden met een uitloop.

Ten slotte is rechtsoverweging 3.2.4 op z'n minst dubbelzinnig. De suggestie dat de bewoner geprofiteerd heeft van de uitloop van de plannen van Rochdale is misplaatst. Als Rochdale rekening had gehouden met een uitloop dat had ze de bewoner een ander contract kunnen aanbieden.

De volledige tekst van het arrest Kitseroo/Rochdale in een pdf bestand: Kitseroo

Tegen dit arrest is geen cassatie bij de Hoge Raad ingesteld (de termijn verloopt op 11 september 2013).